中原东莞松山湖滨湖花园规划定位初步建议

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1、谨呈：广州市京基房地产开发有限公司松山湖滨湖花园规划定位初步建议报告东莞中原事业一部[DongGuan.05.2010]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport

2、1汇报说明围绕发展商针对项目地块规划已有初步规划和定位意向，本次汇报将结合松山湖经济发展、松山湖规划，松山湖房地产市场分析，通过中原代理项目客户资源调研分析，结合别墅市场特征，对项目规划定位进行初步论证。©CopyrightCentalineGrou

3、p,2009Codeofthisreport

4、2报告内容页码Part1:东莞别墅宏观市场简析……………………………………………………………………………...4Part2:东莞别墅微观市场研究……………………………………………………………………………..12Part3:泛松山湖房地产市场分析…………………………………………………………………………..27Part4:东莞别墅客户市场调查……………………………………………………………………………...75Part5:项目定位回顾…………………………………………………………………………………………...84Pa

5、rt6:项目初步规划定位建议……………………………………………………………………………112©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport

6、3Part1:东莞别墅宏观市场简析©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport

7、4别墅供需2009.1-2010.4别墅供求走势图12000010000080000供应量60000成交量40000面积（平米）2000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月月份2009.1-2010.4别墅市场供

8、应放量、成交保持稳定•2009年别墅供应逐步放量，总供应套数1888套，同比增长近一倍。2009年10月供应340套，创历年以来新高。2009年东莞别墅销量在波动中保持稳定，总销售2072套、81.63万平方米，成交面积同比增加近2倍，成交金额同比增长1.7倍。•2010年截止4月底供应明显缩量，主要原因未别墅用地减少。在经过2009年大规模开发周期后，市场以消化存量为主，别墅营销市场热度不够，加之政策频出，豪宅客户持币观望，成交锐减。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport

9、5别墅量价别墅价格保持稳定2

10、009.1-2010.4别墅成交量价走势图3002000018000250160001400020012000成交套数15010000成交单价800010060004000502000009.19.29.39.49.59.69.79.89.99.109.119.1201.101.201.301.4•2009年以来别墅价格总体保持稳定，09年10月份与2010年3月初价格持平，11月份在万科虹溪诺雅项目签约带动下，价格有所浮动。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport

11、6各类别墅成交情况联排别墅占主导，独栋

12、成交所占比例为26%.别墅类型成交面积成交套数成交金额成交价格成交总价户均面积独栋2758926724795825295173837136645411双拼1605795152219378424138214309473312联排32074811503326184901103702892335279叠加4238618838554458990962050769225总计799605252510726933211134154248290317•别墅产品类型逐渐丰富，从传统的独栋为主，发展到双拼、联排、叠加等类别墅产品为主，2009年以来联排别墅成交占据主导，独栋

13、成交套数占26%，成交比率有上升趋势。•按照别墅类型级别，价格呈4000-5000元/㎡级差；独栋面积提升比较大，其他面积呈现50㎡/套为一个级差。•独栋别墅总价700万左右，户均面积在450㎡以下，东莞尖端豪宅标准不同于一线城市的资源型别墅，承受力也比较有限。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport

14、7独栋别墅市场2010年独栋别墅供应量同比上升16.5%，成交环比有所上升。2009.1-2010.4独栋供求走势图2009.1至今市场供应总量为190474140㎡，总套数523套。消化面积为120100

15、275892㎡，成交套数672套，去货8060吸纳率比较高，东莞独栋别墅市场40