2011北京城建世华龙樾目策划方案汇报77P

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1、世华龙樾目策划方案汇报北京城建兴华地产有限公司2011.7案名建议世华：以城建股份公司的世华二字为前缀，筑造城建股份公司住宅系列最新力作。龙：龙脉，龙的传人、上风上水，富有帝王富贵之象；樾：是树荫的意思，我们取意庇估庇佑的居所。龙樾就是意义就是在龙脉之上，庇佑子孙后代官邸，配以世华，寓意城建品质世华系列高端住宅产品的代表。北京城建●世华龙樾案名解析LOGO示意建议LOGO应用字体：魏碑本体分析本体分析——项目区位及四至西三旗小营板块：项目位于海淀区，西三旗小营板块京藏高速小营桥向东700米左右四至北：西三旗南路南：中国电力科学院西：规划前屯西路东：东升乡工业园区西三旗小营板块本案上地板块

2、学府板块亚北板块回龙观居住区本体分析——周边环境及交通配套东升乡科技园专家国际花园莱镇宁静湾莱圳家园公路交通名称站点通车时间地铁8号线永泰站2012年底西三旗南站地铁16号线回龙观-丰台2015年名称路线级别通车时间西三旗东路连接西三旗路到清河小营的南北通道双向四车道（40米）预计2011年12月西三旗南路西连京藏高速，东连林翠路北延双向四车道（45米）未定京包高速南起北五环路箭亭桥南约1.5公里处，向北经万泉河、清河、上地南路等。主干道预计2010年底林翠路北延林翠路北起回龙观北街，南至五环路林翠桥——已经施工轨道交通地铁及主干道各项交通齐全，未来区域便利性强周边配套丰富，但档次不高临

3、近现有高端居住社区，安静、私密SWOT分析风险机会劣势优势区位优势：拥有丰厚的文化底蕴和历史文脉，并依托于海淀学府区、上地产业园区及亚北区域发展，未来发展潜力较大交通优势：随着地铁8号线的开通及周边路网不断的完善，交通将更加便利环境优势：自然环境(奥林匹克公园）优美，周边教育产业、科技产业丰富，带来大量高知、高端客群自身优势：中低密度社区，容积率1.6-2.2，可打造丰富产品线，地块价值稀缺内部含大量保障房，影响项目整体品质。地块较为琐碎，规划难度较大，对住宅的面宽及进深限制较多。限高指标限制较大，影响居住档次内部含商业、学校等物业类型，且临近居住地块，如何平衡住宅与其他业态的关系，将成

4、为难点目前周边环境有待改善，生活配套档次较低。高科技产业的发展，周边科技科技园区的建设，带来更多的购房客群产品设计和产品打造有极大的突破空间未来政策的不确定性充分挖掘地块价值，结合地块特点，最大限度提高产品档次，才能拥有竞争力打造多种产品线，扩大客户范围，才能最大限度规避风险，实现现金流项目定位项目定位——项目定位学府核心稀世美宅学府核心：位于海淀区，受海淀学府区辐射，历史积及文化底蕴浓厚稀世：稀缺型，不可复制性，地块价值极高美宅：舒适、高端居所项目定位——客户定位资源占有型客户：中产富豪、金领阶层手中仍拥有剩余指标或以家人名义购房的终端改善型客户社会成功人士居多两代同堂及三代同堂居多承

5、受能力较强，较为看重户型的奢华感及舒适度，体现自身价值因此，结合市场分析情况及政策预期，可确定两条客户线：刚需客户：富裕白领、城市精英以“一步到位”首置及首改需求为主以两口之家及三口之家为主看重教育配套、看重户型的实用性及功能性承受能力有限，对经济型二居、三居需求量高项目定位——产品定位为城市知本精英打造的低密度奢适宅邸城市知本精英：城市高知人群，拥有较高收入和一定的社会地位，注重文化品味，追求居住品质。低密度：区域内罕有的1.6-2.2低容积率。奢适：适度的奢侈，从规划、景观、户型等各个角度融入豪宅元素。宅邸：高端居住类产品。形象定位——核心价值点提炼丰厚的文化底蕴悠久的历史文脉绝佳的

6、区位优势低密度规划条件优越的交通条件完备的教育配套丰富的产品设计价值点挖掘学府区低容积率产品线齐全凝练学府核心稀世美宅整体定位项目slogan:龙脉之首，学府区稀世低密大宅形象定位——形象定位国脉之首私园大宅关键词：内敛、含蓄、奢美国脉之上，中轴之北形象定位：PrivateMansionAboveTheNationalPark产品规划建议产品规划建议住宅产品建议Part1本体分析——经济技术指标小营项目总建筑规模为518638平方米，其中普通商品房237800平方米。C2：幼儿园用地占地面积：4000平米建筑面积：3200平米C5：普通商品房用地容积率2.2限高：25米地上建筑规模564

7、12平米C8：普通商品房用地容积率1.6限高：18米地上建筑规模15434平米C7:普通商品房用地容积率1.6限高18米地上建筑规模100904平米C1：安置用房、海淀区重点工程拆迁安置用房用地容积率2.5限高60米地上建筑规模154088平米，其中安置用房8.1万平米，重点工程安置用房6.81万平米C3：小学用地占地面积：19100平米建筑面积：9550平米C4：商业用地容积率3.5、限高：30米地上建筑规模14000平米C6：商