中原重庆静茶园项目市场研究及定位报告

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1、静一茶园项目市场研究及定位报告2011.1.7目录第一部分市场研究阶段3一、项目价值分析3（一）区域属性分析3（二）地块属性分析9（三）项目属性13二、核心问题界定13（一）核心问题13（二）其他问题13（三）问题结构化分析13三、项目市场研究13（一）产业发展方向研究13（二）产业客户研究31（三）产业园区商务市场研究351、重庆市典型产业园区供应市场研究352、重庆市典型产业园区潜在竞争市场研究433、案例分析444、工业地产专项研究64第二部分项目发展模式及定位75一、项目发展战略研究75（一）项目存在

2、的机会75（二）项目存在的问题76（三）开发商战略研究76（四）项目发展模式77二、项目定位78（一）项目整体定位78（二）项目整体档次定位78（三）客户定位79（四）产品定位81（五）价格定位83三、项目开发首期建议84（一）首期物业形态及体量研究84（二）首期物业形态及体量建议8591/91静一茶园项目市场研究及定位报告2011.1.7说明：【结合本项目工业地产的用地性质，为对本项目未来的发展方向提出合理、科学的建议，中原先后访谈政府相关人士2人，相关产业的专业人士8人，调研园区7个（包括成都园区1个）】

3、n相关产业企业人士企业名称职级姓名重邮信科员工张先生电信研究院主任王先生华为员工李先生联通经理钟先生移动经理聂女士得实集团（服务商）销售总监卢先生四川通建（服务商）电话访谈爱立信南京公司电话访谈n政府相关人士部门职级姓名茶园管委会规划部部长助理孙先生茶园管委会招商部部长汪先生n调研园区及项目地点园区及项目名称重庆·北部新区山顶总部基地重庆·北部新区高新园八大行星重庆·江北·唐家沱华雄·总部时代重庆·大学城康田·国际企业港重庆·石桥铺高科技开发园重庆·上清寺上清寺互联网产业园成都·高新区天府软件园91/91静一

4、茶园项目市场研究及定位报告2011.1.7第一部分市场研究阶段一、项目价值分析（一）区域属性分析1、茶园新区区位分析图：茶园新区在重庆城市发展中地利位置茶园新区位于长江南岸的东面，紧邻南坪城区，以及两江新区，区位价值突出，并且区域内外拥有丰富的生态环境资源。幅员120平方公里，规划建设用地75平方公里，并建成一个生态优美，配套完善，功能齐全，和谐宜居的中等城市。茶园新区作为重庆规划的城市副中心之一，处于主城“北拓东跨”的主要发展方向之一，幅员辽阔，资源丰富，发展潜力巨大。2、区域规划定位n城市发展愿景融自然生

5、态、经济生态、社会人文生态为一体的国际现代化生态城市。n城市发展定位重庆主城二环城市建设的示范区；重庆江南万亿级工业走廊的领头雁。n城市发展目标91/91静一茶园项目市场研究及定位报告2011.1.7中国移动通讯产业基地；西部重要的内河港口；重庆居住环境最佳城市。政府明晰的规划定位，在为茶园新区发展指明方向的同时，也带来了发展的机遇茶园新区规划定位。3、茶园新区利好消息n南岸区区府进驻南岸区区府大楼已建成，并计划将于明年实施搬迁；区府及其相关职能部门的迁入，将使茶园成为南岸新的行政中心。n经开区的回归南岸区正

6、准备向市政府，继而向国务院打报告，打算将经开区新一轮的开发“落子”在茶园新区，开发的核心区为9.6平方公里，开发总区域为73.7平方公里。北从东港、广阳岛起，与两江新区和果园港相望，南至茶园工业园区，与巴南区接壤，东、西以通江大道和外环高速以及明月山脉为界。——茶园新城管委会招商部：汪部长经开区回归茶园将是其必然，但范围划定将有其极大的不确定性。如项目所在区域划为经开区范围内，将成为国家级园区，享受相应政策待遇，对项目促进作用大；如未划进经开区范围内，将仍为市区级园区。南岸区区府的进驻，以及经开区的回归，将为

7、茶园新城的快速发展起到重要的带动作用，但由于经开区范围划定的不确定性，将对本项目所在区域的发展层级也带来极大的不确定性。4、茶园新区产业发展历程2001-2004年：形成以汽车配件、建材、纺织为主导的产业类别；发展工业园区、仓储、对外交通、生态农业等功能；引入具有较高技术含量、无污染的仪器仪表、摩配与汽车制造产业；区域在其发展中，本地的产业基础仅仅为其搭建了一个平台，将主要依靠外来动力发展。91/91静一茶园项目市场研究及定位报告2011.1.72005-2008年主要定位在引进投资规模大、技术水平高、经济效

8、益好以及环保型的投资项目为主体；重点发展电子电器(IT)制造业、机械装备制造业；大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。2009-2010年重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业，生物医药业、纺织服装业；积极建设以机械行业、医药产业、都市工业，环保产业为主导的生产体系；打造新城区船舶制造基地和集装箱码头；随着重邮信科、中移动物联网基地等企业的进驻，园区产业逐渐重视信