中原茶园市场分析.ppt

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1、谨呈：渝信房地产开发有限公司FORYOU，IDOMYBEST重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司茶园项目深度沟通东原+中原=国内知名开发企业东原重庆首个项目——中央美地与中原合作，致力于打造当时重庆高端洋房社区，该项目成功开发与销售，为东原积累了宝贵的经验，一举奠定了东原打造精品楼盘，进军全国市场的基础。金阳+中原=重庆品牌开发企业重庆金阳地产首个项目——骑龙山庄通过与中原合作，打造了当时南岸区高品质住宅的标杆项目，这也为金阳地产之后在主城区成功开发罗马假日、易成国际、牛津街等项目奠定坚实基础。金阳渝信+中原一次美丽的创想，值得期待……目录项目属性与市场分析项目定位项目产品打造建议项目

2、营销策略项目商业思考中原核心优势与服务构架优秀案例项目服务团队一、项目属性与市场分析项目属性分析茶园新区现状分析茶园新区未来预测分析小结1.项目属性分析项目属性分析——基本指标项目指标地块面积61537㎡地块性质居住、公建、公共绿地容积率不大于2.0建筑密度不得大于35%绿地比例不得小于35%建筑高度100米具备发展宽景低密度物业基础项目属性分析——地块特征地块北面有电线经过项目地块西面有山体地块南面为缓坡丘陵地块中部为低洼地形地块东部相对较为平整轻轨线路坡地特征，最大高差达17米左右，内部缺乏自然资源。因地制宜，巧借低洼地势形成车库或者形成水体景观。高压线必须做处理，否则将影响到项目

3、的规划布局。轻轨车站位于项目旁，将对项目规划布局产生重要影响。项目属性分析——周边外部环境分析本案规划设计需要考虑三个因素长途车站、轻轨与商业关系东临通江大道，如何规避噪音，如何借助干道做好展示性如何规避女子监狱的心理抗性第二女子监狱南馨景苑西郊医院通江大道规划的长途公交站轻轨项目属性的界定区域属性：周边拥有良好配套预期（医院、长途车站、轻轨站）项目属性：地块内部资源缺乏，直面周边大盘竞争，需依托于自身建筑、户型、园林的差异化设计需要因地制宜规划，以规避邻主干道噪音和女子监狱的抗性，以利用轨道和长途车站的利好因素2茶园新区现状认识区域宏观市场细分市场中高层区域宏观：交通配套不成熟制约区

4、域房地产发展城市副中心定位，交通与配套未协调发展。生活配套缺乏，心里距离较远，导致对区域的认知模糊。房地产旧盘新开居多，品牌企业拿地后开发尚未启动。本案茶园新区供应市场现状：以低密度洋房和别墅为主，少量高层为辅庆隆南山高尔夫中铁山水天下同景国际银翔翡翠谷汇景苑坡岭顿小镇翔锦花园档次：洋房客群特征：社会中产阶级核心竞争力：营销宣传跨界别墅后续产品：洋房规模：550亩，18.7万方档次：别墅客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英人群为主，追求享受高品质的生活核心竞争力：纯独栋别墅后续产品：别墅档次：别墅客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英人群为主，追求享受高品质的生活

5、核心竞争力：高尔夫、规模、品质后续产品：别墅鲁能领袖城规模：58848.39㎡（共9栋）档次：中低档客群特征：以本区域客户为主的情况，并有效对南岸区客户进行了一定的分流，以企业工人，教师等为主；核心竞争力：性价比后续项目：高层档次：中低档客群特征：本区客户为主核心竞争力：性价比已售罄本案规模：200万㎡档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、教师、私营主等行业人群为主，基本拥有代步车，对交通依赖度较低；核心竞争力：品牌、规模档次：别墅客群特征：社会中高人群核心竞争力：规模、品质等后续产品：洋房、别墅规模：43万㎡档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、教师、私营主等行业人群

6、为主，基本拥有代步车，对交通依赖度较低；核心竞争力：品牌、规模后续产品：洋房、小高层区域宏观—竞品成交去化分析1.别墅、多层小高层去化速度高于洋房别墅产品在南岸相对稀缺，多层小高层性价比较高，因而能够得到较好销售。而洋房面临全市竞争，加之配套不成熟，去化缓慢。2、高端产品，以再改或多改为主；中端产品首改和再改为主；低端产品，首置客户为主，二次置业为辅。区域宏观—客户分类构成分析面积集中在60-80㎡两房和90-110㎡三房，紧凑面积产品去化速度高于舒适性产品。细分市场-中高层面积与去化交叉分析左图：面积控制紧凑，单价在4600—5800的产品其去化速度较快。右图：总价在12—49万的产

7、品去化速度快，占90%以上；总价在55-60万的产品去化较快，占83%；而总价在75万以上则去化缓慢。细分市场-中高层面积与价格交叉分析3.茶园新区未来判断茶园未来规划客户发展趋势茶园新区交通规划铜锣山明月山广阳岛长生桥解放碑江北城弹子石峡口广阳镇迎龙真武山隧道内环高速弹广路通江大道世大道纪渝黔高速外环高速至机场中环干道广阳岛大桥大佛寺大桥朝天门大桥轻轨6号线轻轨8号线唐家沱大桥郭家沱大桥鱼嘴大桥东水门大桥广东大桥慈母山隧道南山隧道交通巨变：缩