中原_北京曜阳老年公寓市场研究及定位报告

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1、北京曜阳老年公寓市场研究及定位方向报告宏观经济发展老年公寓市场分析区域住宅市场分析项目地块分析项目定位探讨客户需求分析区域旅游度假市场分析目录GDP与房地产北京市经济继续呈现良好的发展势头，第三产业占GDP的比重达到了70%，未来仍有较大的发展空间。收入与房地产北京城镇居民人均可支配收入不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望不断增强。商品住宅市场供需情况供应下降，需求相对平稳。价格增长迅猛，应警惕政策调控效果的集中显现。相关政策45号文明确禁止别墅用地供应。第二套住宅提高首付及贷款利率提高，限制了购买客群，尤其是投资客群。“90，70”政策将使未来市场大户型产品供应稀缺。供

2、需同时受限，由于低密度产品稀缺性，需求依旧很旺。宏观环境影响经济发展，总体收入增高政策收紧，未来变数较大提供良好发展空间供需总量同时收缩宏观经济发展老年公寓市场分析区域住宅市场分析项目地块分析项目定位探讨客户需求分析区域旅游度假市场分析目录老年公寓市场分析1、中高端老年住宅市场现状分析2、典型项目分析发展历程养敬老院传统家居养老形式养敬老院与家居养老并存老年商品住宅产生老年商品住宅发展初步阶段以普通家庭住宅作为养老设施需要即时良好的医疗服务，减轻子女负担提供专业服务人员，便利的医疗设施养敬老院未被人们所完全接受，家居养老仍为主要形式老年人养老需求心理对于养老设施的品质要求提

3、升，养老观念发生改变以东方太阳城、北京太阳城的建设为标志老年住宅项目数量小，发展还处于摸索阶段养敬老院由政府部门开办公益福利性质养老院以及盈利性质的养老院，其盈利主要为托养式经营。以养敬老院为主占老年住宅总数的95%以上老年商品住宅由地产开发商建设，专为老年人建设的居住用房，目前北京市代表项目为东方太阳城及北京太阳城现存形式区域分布北京养老机构在城乡分布不平衡，城区少郊区多。四城区照护机构床位仅占全市的4.4%；近、远郊区照护机构床位占全市的76.7%；远郊县照护机构床位占全市的18.9%。人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化a”养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观

4、念受到冲击b小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升c“4：2：1”的供养关系不断增加社会上的“空巢家庭”逐渐增多目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90％目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求需求趋势当前老年住宅供应少；中高端养敬老院入住率均在80%以上。级别服务项目床位住宿率顾客满意度一星12项目以上50以上55%80％以上二星14项以上100以上60%80％以上三星16项以上150以上7

5、0%80％以上四星18项以上200以上80%80％以上五星20项200以上80%80％以上入住情况老年公寓市场分析1、中高端老年住宅市场现状分析2、典型项目分析样本选取市场仅有两个商品住宅养敬老院项目项目较多养敬老院：太申祥和国际养老中心、京西老年公馆商品老年住宅：北京太阳城、东方太阳城已经经营的中高档项目和即将开盘的中高档项目两个商品住宅项目经营方式中高档养敬老院酒店式管理的会员制经营模式商品老年住宅纯出售房屋的产权出售房屋、出租房屋（会员制）出租价格中高档养敬老院（交保证金）单人间标准间套间太申祥和国际老年公寓20平米/25万元30平米/40万元50平米/65万元京西老

6、年馆18平米/15万元25平米/25万元35平米/45万元商品老年住宅：北京太阳城双人间VIP双人间套间会员费额度6万15万20万30万50万50万月租金2300元1200元800元300元2500元800元1）保障金到期返还2）每月交水电费、餐费等：约1000元/间/月。1）会员费到时返还配套设施配套设施的配备，主要考虑到老年人的生理特点和生活方式，配备老人必须的公用配套设施和服务，满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求。客群中高档养敬老院客群特点：1）接受“新生事物”能力较强的老年人的家庭；2）自理能力相对较弱，子女工作繁忙的家庭；3）喜欢同龄人群居寻乐的老年人的家庭；4

7、）向往自然环境优美、轻松、休闲生活方式的老年人的家庭；5）被邀请体验生活的功勋老干部。商品老年住宅客群特点：1）看重社区环境（老年生活配套齐备、自由的家庭生活、社区自然环境、社区服务）的退休老人的家庭；2）有一定经济实力的中老人家庭；3）子女为父母养老；4）年轻客户投资之用。市场整体产品品质逐步提升以医疗配套为主题配套设施更加完善，专业化服务水平提升居住条件逐步改善，产品设计向老年商品住宅靠近，提升老人私密性要求人性化的服务与养老氛围的营造，家庭氛围更加浓厚进入老龄化社会，富裕阶层人口增加，高档养老院成为一个必然趋