中原北京市国融大厦商务综合体项目市场研究及产品定位报告

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1、国融大厦商务综合体项目市场研究及产品定位报告呈送:北京国融置业有限公司北京屮原房地产经纪有限公司第一章总论51.1亦庄开发区总体概述51.2亦庄开发区未来发展规划概述51.3亦庄开发区在北京市总体发展中的重要地位说明6第二章区域环境分析61.1区域界定62.2区域总体环境概述71.2.1区域经济环境分析71.2.2区域人文环境分析72.2.3IX域配套设施分析82.3区域市场环境具体状况分析92.3.1区域总体基础设施分析92.3.2K域内写字楼分析92.3.3区域内商业分析112.3.4区域内住宅分析16第三章项目分析163.1地理位置173.

2、2交通状况183.2.1对外交通状况183.2.2对内交通状况203.3地块性质203.4项目功能20第四章项目SWOT分析214.1项目总体优劣势分析224.2办公类物业优劣势分析264.3商业物业优劣势分析284.4居住类物业优劣势分析31第五章项目定位345.1项目定位说明345.2产品整体主题定位345.3.产品分类定位345.3.1商业部分定位345.3.1.1主题定位345.3.1.2档次定位355.3.1.3经营定位355.3.1.4铺位划分建议365.3.2写字楼部分定位365.3.2.1主题定位365.3.2.2档次定位375.

3、3.2.3写字楼办公空间划分建议375.3.3B座商住公寓定位375.3.3.1B座而积划分及配比建议385.3.3.2补充建议395.3.4C座小户型居住公寓定位405.3.4.1C座面积划分及配比建议405.3.4.2补充建议415.4产品宣传推广定位425.4.1推广诉求核心424.4.1.1说明425.4.1.2推广核心的表现层血425.4.2推广手段策略435.4.2.1问题的导入435.4.2.2本项n推广规划435.4.2.3缘由阐述435.4.2.4原则445.4.3执行策略445.4.3.1公关活动445.4.3.2现场包装45

4、5.4.3.3户外广告455.4.3.4报纸媒体455.4.3.5电视媒体465.5销售策略465.5.1推盘策略“先商业后写字楼”465.5.2开盘推盘策略475.6客户定位475.6.1商业客户定位475.6.2.1终端消费者定位475.6.1.2投资客户定位495.6.1.3经营商户定位505.6.2写字楼客户定位525.6.3B座目标客户定位555.6.4C座目标客户定位555.7租售价格定位585.7.1写字楼租售价格定位585.7.1.1影响写字楼价格的因素585.7.1.2现有写字楼物业租售价格比较595.7.1.3写字楼租金水

5、平建议605.7.1.4写字楼销售价格的确定605.7.2商业租售价格定位615.7.2.1影响商业物业定价的因素615.7.2.2现有商业物业租售价格比较625.7.2.3商业租金水平建议635.7.2.4商业销售价格的确定635.7.3B座销售价格定位635.7.4C座销售价格定位645.7.4.1定价方法与参照依据645.7.4.2销售价格定位655.8产品硬件设施建议655.8.1建筑外立面建议655.&1.1.建筑外立而建筑风格建议655.&1.2外立而材料建议665.&2主入口设计建议662.&3大堂设计建议665.&3.1B座大堂

6、设计建议665.&3.2C座人堂设计建议67第六章初步经济效益分析673.1木案租售方案确定686.1.1商业物业租售方案确定686.1.2办公类物业租售方案确定686.1.3商住及小户型公寓销售及推广建议684.2总投资估算696.3收益分析69附件一北京开发区出台集约用地措施71附件二关于写字楼员工餐厅设置的说明72第一章总论1.1亦庄开发区总体概述北京经济技术开发区是于1994年8月25H经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的

7、经济区域。2002年8月，扩区后的总体规划面积达到46.8平方公里。几年来，地产项H入市后迅速热销，房价从两年前的每平米三千多元涨到现在的每平米五千元。数据显示，2004年亦庄的房地产销售面积超过了150万平方米，增速惊人。冃前，核心区可开发用地剩余不多，政府己暂停普通商品住房项冃审批。1.2亦庄开发区未来发展规划概述图1：亦庄卫星城总体规划最新规划中，亦庄成为至点发展的卫星城。亦庄卫星城以北京经济技术开发区为核心，规划面积195.1平方公里。工业产值在2005年实现1000亿元，在完成跨越式发展阶段的基础上，到2010年再翻一番。到2020年，

8、亦庄卫星城的人口规模将达到49万，建设用地面积64.3平方公里。根据规划和政府引导，该区域将成为北京一个重要的城市功能区，担负北京经济发