北京柏阳景园二期市场定位报告.doc

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1、目录1项目分析11.1项目地理位置分析11.1.1项目地块位置情况11.1.2项目地块交通状况11.2项目地块基本技术指标分析31.2.1容积率31.2.2绿化率31.3项目区域环境分析41.3.1人文环境41.3.2配套设施51.3.3周边同类物业分析51.4项目功能分析72SWOT矩阵82.1SWOT矩阵82.1.1SWOT矩阵说明82.1.2SWOT矩阵92.2SWOT分析102.2.1优势及劣势分析102.2.2机会点及威胁分析122.3优势与机会的充分利用142.3.1优势的充分利用142.3.2机会的充分

2、利用152.4劣势及威胁的弥补方案152.4.1针对项目劣势的解决方案152.4.2针对项目外部威胁的解决方案162.5分析总结173项目定位183.1项目市场定位183.1.1.项目最终市场定位183.1.2市场定位的支撑点：203.2客户定位213.2.1深访客户描述213.2.2深访客户需求特征223.2.3目标客户定位结论223.2.4目标客户结论支撑234产品设计建议274.1整体规划设计建议274.1.1规划思路274.1.2各空间功能设置建议304.1.3交通规划及设施建议324.1.4停车规划及设施建

3、议364.2建筑外观设计建议374.2.1建筑外观设计原则374.2.2叠院384.2.3Townhouse394.2.4空中别墅404.3园林景观建议414.3.1景观的价值414.3.2园林景观的主题风格建议414.3.3绿化设计建议434.3.4环境设施设计建议454.3.5特色景观设计建议464.3.6发挥景观的促销作用484.4住宅内部设计建议484.4.1平面设计建议484.4.2楼宇设备设施建议554.4.3内部装修风格建议574.5公共配套区域规划建议634.5.1餐饮634.5.2商务644.5.3

4、休闲娱乐644.5.4公共区域674.5.5公共设施规划特征684.6智能化配置建议694.6.1项目智能化设计建议694.6.2智能系统硬件配备建议704.6.3智能化管理建议734.6.4生态、节能设计及噪声控制建议744.7物业管理要点784.8物业管理服务内容建议784.8.1服务内容分类建议784.8.2物业费用建议804.9部分物业管理公司简介及推荐804.9.1第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司804.9.2戴德梁行814.9.3北京中原华夏物业管理有限公司824.9.4万通物业824.9.5国

5、贸物业酒店管理有限公司835价格建议855.1定价原则855.1.1市场定位决定物业价格855.1.2价格制定要符合定价环境855.1.3定价要符合企业经营目标855.1.4定价要保持一定的竞争性865.2定价方法865.2.1成本加成定价法865.2.2市场比较定价法865.2.3顾客感受定价法865.3价格水平控制尺度875.3.1联排产品价格定位及水平控制尺度875.3.2叠院产品价格定位及水平控制尺度875.3.3空中别墅价格定位及水平控制尺度885.3.4本项目水平控制分析885.4定价策略895.4.1定

6、价策略分类895.4.2本项目定价策略905.5降低价格敏感度的策略916项目开发策略936.1开发周期936.1.1开发周期划分936.1.2开发周期的界定支撑946.2销售计划946.2.1项目整体销售计划94项目各类产品销售计划966.2.2961项目分析1.1项目地理位置分析1.1.1项目地块位置情况本项目位于朝阳区和通州区的交汇处，京沈高速路和劲松路延长线之间，京沈高速与东五环交汇处五方桥的东北角。北临白鹿司北街；南临白鹿司西南环路，与京沈高速的直线距离约为200米；西侧为柏阳景园一期建筑，通过白鹿司中街进

7、行分割；东侧为双桥东路。优越的地址位置为本项目拥有的自身卖点,东部地产市场的需求旺盛也为项目将来面市取得优异成绩打下基础。1.1.2项目地块交通状况本项目位于北京市东南方向。项目南侧的京沈快速路是东四环与通县直通的一条高速公路，项目正处于豆各庄出口处。北侧的劲松东延路通向东三环核心区域。项目东侧的双桥东路向北直接与京通高速相通，一直通向机场高速路；规划建设中的铁路交通10#、7#两条线路经过本项目周边。项目西侧的东五环路向北与京通快速路、朝阳北路相接。本案北京市区轨道交通规划方案（东部区域局部）注：上图为未来所显示的

8、地铁7号线为两广路沿线西起西客站，7号现为2008年后修建。10号线西起海淀的蓝靛厂，途经太阳宫等站，劲松站向东之本项目南侧，10号线2008年前会完工至劲松站，劲松站继续南至宋家庄，围绕本项目的部分线路为2008年后修建。可见，本项目未来交通途径多样，交通便利通达。公交线路列表线路编号起始站终点站753豆各庄乡政府马莲道运通111安宁里南站东