华夏柏欣合肥华侨广场最终市场定位报告

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1、CONFIDENTIAL致：安徽省华侨饭店有限公司华侨广场商业项目可行性研究报告2009年3月3日Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel.Nopartofitmaybecirculated,quoted,orreproducedfordistributionoutsidetheclientorganizationwithoutpriorwrittenapprovalfromTCBLConsultingLimited.Theopinions,estimatesandinformationgivenhereinorotherwiseinrelati

2、onheretoaremadebyTCBLintheirbestjudgment,intheutmostgoodfaithandareasfaraspossiblebasedondataorsourceswhichtheybelievetobereliableinthecontesthereto.Notwithstanding,TCBLdisclaimtotheextentpermittedbylaw,anyliabilityinrespectofanyclaim1whichmayarisefromanyerrorsoromissionsorfromprovidingsuchadvice,op

3、inions,judgmentorinformation.目录1.0合肥市宏观发展概要42.0合肥市商业发展研究19市场调查3.0项目特征分析394.0竞争项目分析545.0目标消费者研究986.0租户访谈154市场定位7.0市场定位182业态组合8.0业态组合210财务分析9.0项目财务分析246附件Ⅰ:主要商户工程技术要求参考262附件Ⅱ:百货公司开店要求参考2782目录市场调查合肥市宏观发合肥市商业发竞争对手分析目标消费者研租户访谈展概要展研究(目前和未来)究市场定位项目市场定位主题概念定位档次定位业态组合业态组合潜在租户名单(3套方案)财务分析租金评估租金测算投资回报与租财务指标分析金

4、收益比较分析31.0合肥市宏观发展概要1.1合肥整体情况综述1.2合肥市经济指标1.3合肥市人口分析1.4合肥市未来规划发展1.5合肥市宏观发展概要小结41.1合肥整体概况合肥整体概况¢合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。北京¢合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋南京予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试合肥上海验区市级管理权限。¢2007年全市常住人口为462.73万人51.1合肥整体概况合肥城市发展¢因为政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团

5、城市之一。¢越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。¢机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。8---20112006-2008200861.2合肥市经济指标GDP及固定资产投资合肥经济增长速度远高于全国平均水平固定资产投资持续增加，推动经济增长¢不考虑物价上涨因素，2001-2007年，合肥¢固定资产投资是推动经济增长的重要因素，合GDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增远高于同期全国平均水平的14.4%。长提供重要的推动力。¢合肥2008年GDP达1664.84亿元图：合肥GDP及增长率（

6、2001-2007年）图：合肥固定资产投资及增长率（2001-2007年）单位：亿元单位：亿元180020%140070%160018%120060%140016%14%100050%120012%100080040%10%80060030%8%6006%40020%4004%20010%2002%00%00%200120022003200420052006200720082001200220032004200520062007合肥GDP合肥GDP增长率全国GDP增长率合肥固定资产投资总额年增长率数据来源：合肥统计局2008年数据为政府初步统计数据71.2合肥市经济指标人均GDP¢2007年合

7、肥人均GDP达到28,125元（折合美元为3,853美元），增长达到21%，增长速度远远高于国内平均速度。预计2008年合肥人均GDP将接近5,000美元。¢根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4,400美元时，城市主导商业形态将向ShoppingMall、Lifestyle、ShoppingCenter、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，合肥市人均GDP水平表明了合