2010年东莞万科长安项目商业概念定位报告-华夏柏欣

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1、致：东莞市万科房地产有限公司万科长安项目Lormipsum商业概念定位报告FromVisiontoValue投资升值新方向北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang002010年08月09日前言本报告为华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司受东莞市万科房地产有限公司委托，对长安万科项目之商业部分的商业定位、业态布局及建筑规划进行研究。本报告以市场研究及商户访谈资料为基础，对项目未来市场定位、业态布局、租金收益及建筑规划评审四个方面进行了深入的

2、研究和策划，希望可以为本项目未来的发展提供客观的参考与借鉴。TCBL研策部Page1研究模型项目研究项目定位业态布局城市思考项目市场条件总结项目理解区域思考SWOT分析业态组合建议项目思考项目发展体量测算项目形象定位项目财务测算消费者调研市场研究项目档次定位商户访谈项目功能定位项目规划建议项目消费群定位案例研究案例研究项目发展主线Page2目录

3、Index1.0项目理解4.0项目定位7.0项目规划建议1.1城市思考4.1项目市场条件总结7.1商业规划重点•东莞经济4.2SWOT分析7.2图纸评审建议•东莞规划4.3项目发展体量测算7.

4、3商业平面布局建议•东莞商业4.4项目形象定位7.4人流、车流动线建议1.2区域思考4.5项目档次定位7.5柱网建议•长安经济4.6项目功能定位7.6层高评审建议•长安规划4.7项目消费群定位7.7停车场评审建议•长安商业4.8项目业态发展主线7.8景观建议1.3项目思考•项目概况5.0业态布局•项目四至研究5.1整体业态组合附件：•交通环境研究5.2业态比例分析附件一：东莞城市商圈调研资料•辐射范围研究附件二：商户调研意见6.0租金评估及测算附件三：租户工程技术要求2.0市场研究6.1租金评估2.1商户访谈6.2十年租金测算2.2消

5、费者研究回顾6.3内部收益率分析3.0标杆案例参考1.0项目理解Page4分析思路城市思考区域思考项目思考区域项目地块解析地位项目发展与区域发展城市地位及规划交通环境研究区域发展结辐射范围研究发展格局合商业发展商业市场Page51.1城市思考东莞经济东莞市长安镇东莞经济东莞，在制造业名城的基础上，逐渐发展长安为中国“百强镇”,外向型经济活跃，东莞规划文化新城，生态绿城。稳定的经济发展为发展商业提供基础。东莞商业东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北概况：长安镇位于东莞市最南端，南临珠江口，距广州50公里，南离深圳90公

6、里，处于穗港经济走东与深圳市接壤，总面积83平方公里，户籍人廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。口4万多人，外来人口60多万人，旅港同胞3万东莞现辖32个镇区，户籍人口158.96万人，外来多人；暂住人口为440.45万人。此外，还有港澳台同胞70产业：电子信息、机械五金模具两大产业为支多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。柱，塑胶玩具、制鞋制衣产业为补充；东莞区位图资料来源：东莞市政府网站长安区位图Page61.1城市思考东莞经济东莞经济东莞近两年GDP增长速度下降幅度较大。这与其城市产业结构有一定的关系。东莞规划

7、东莞市2009年GDP在广东省内排名第四，但增幅在广东21个城市中排名最后。2009年GDP横向比较东莞商业2009年广东GDP排名4531资料来源：《东莞市统计公报》及其他城市统计公报Page71.1城市思考东莞经济东莞经济东莞三产结构2009年调整为0.4：47.1：52.5，第三产业占GDP比例首次超过第二产业占比，城市产业结构调整初见成效。在周边城市/地区比较，整体产业比较较为合理。东莞规划2009年GDP三产结构横向比较东莞商业资料来源：《东莞市统计公报》及其他城市统计公报Page81.1城市思考东莞经济东莞经济05年至

8、09年，东莞城市人均可支配收入增幅达到11.1%，城市人均消费性支出达到7.2%；09年东莞城市人均消费性支出增幅仅为4.6%，消费者消费支出受经济情东莞规划况影响较为明显。东莞商业资料来源：《东莞市统计公报》Page91.1城市思考东莞规划东莞经济东莞市轨道交通将拉近其与周边城市的距离，为其更好的融入珠三角一小时经济圈奠定基础。东莞规划东莞商业资料来源：东莞市规划局网站Page101.1城市思考东莞规划东莞经济根据东莞轨道交通站点图显示，未来轻轨站点将位于项目北面；根据现有的交通站点规划，轨道的开通将增加项目虎门和松山湖、大岭山

9、等镇区消东莞规划费者吸引，有利于打破现在东莞商圈各自为政的格局。东莞商业经过镇区站点数线路名称长度(KM)功能对外衔接数量(个)量(个)东莞至广州和深圳的快速联通过麻涌镇接广州5号线蟹山站，R1(麻涌-黄江)65.886