银钻广场商业策划建议书华夏柏欣

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1、银钻广场商业策划建议书2006年7月8日本建议书依据2006年7月初华夏柏欣与韩建集团就银钻公寓1号商业楼之定位以及相关业态组合的相关洽商内容所拟定。主要涉及内容为：-商业业态布局细化方案-租赁政策及租金水平初步方案本建议书将通过2006年7月9日举行的方案讨论会由双方讨论确定。望能够为下一步商业招商工作的开展提供完善的指导思路及规划细节。银钻广场商业策划建议书华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司TCBLMallConsultingLimited2006年7月8日目录Menu：1.0市场分析1.1项目所在商圈分析1.2赛特商圈简介1.3项目概况及交通状况2

2、.0项目业态布局与租户组合2.1商业布局方案的拟定因素2.2商业布局方案3.0租金建议3.1租金的拟定3.2租金折让及递增说明3.3标杆租金,楼层系数及年增长系数的拟定4.010年期租金收入测算4.1租金收入测算方式说明1.0市场分析本章通过针对项目自身条件以及及赛特商圈主要商业项目经营状况和竞争态势的分析来探索银钻广场在市场综合全局中的竞争地位以及未来趋势，从而为韩建集团制定该项目之市场定位、招商策略等方面的工作提供支持。1.1项目所在商圈分析一、赛特商圈的发展现状目前，赛特商圈目前已有北京友谊商店、国际俱乐部、建国饭店、凯莱大酒店、北广传媒大厦等，多个购

3、物中心、五星级酒店、国际级俱乐部和高档的写字楼，商业、商务、生活配套极度成熟；紧靠第一使馆区，建有各类使馆41座，有非常浓厚的涉外氛围。随着周边住宅及商业项目的不断建成交付，赛特商圈目前已经形成了一个的巨大消费商圈。国贸商场项目定位：高档购物中心项目位置：建外大街面积：总建筑面积6万平米，营业面积3万平米。近200家专卖店为宾客提供高品质的商品和服务，包括：国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。优势：成熟购物中心，稳定的顾客群体劣势：商品以高档商品为主，仅限于高端客户1.2赛特商圈简介优势：新型购物中心，商场配套设施好劣势：交通

4、不够便利，一层的高档精品与二层的NovoConcept不相称，还有一家银行，商业定位和租户组合不合理，而且规模不大，竞争力不强。LG大厦项目定位：购物中心项目位置：建外大街面积：总建筑面积15万平米商业建面35,680平米租赁面积：6平米到6000平米不等业态组合：购物、餐饮、休闲、健身于一体优势：新型购物中心，商场配套设施好劣势：交通不够便利，一层的高档精品与二层的NovoConcept不相称，还有一家银行，商业定位和租户组合不合理，而且规模不大，竞争力不强。贵友大厦1F百货、食品、黄金珠宝饰品、钟表眼镜、化妆品和现代办公用品；2F经营皮鞋、皮具、羊绒和针

5、棉织品、妇女用品3F经营服装、裘皮制品4F经营家用电器、大厨房系列、家居和现代装饰用品5F写字间B1麦当劳餐厅项目定位：中低档百货项目位置：建外大街面积：7000平方米优势：成熟购物中心，稳定顾客群，临近地铁站、交通便利劣势：业态单一，以零售为主，餐饮娱乐成分少，商场设施陈旧1F化妆品、珠宝、钟表、经典服饰、眼镜、琉璃2F女士服装、服饰、时尚内衣、女鞋3F男士服装、男用服饰、男士内衣、男鞋、箱包4F休闲服装、休闲服饰、运动系列、箱包、健身器材5F儿童世界、名品折扣、音乐书屋B1食品超市、日常用品、药房、烟酒屋B2家居用品、寝室用品、餐厨用品、玻陶精品、通讯产

6、品、照摄器材、办公用品、家用电器赛特购物中心项目定位：中高档购物中心项目位置：建外大街面积：营业面积1.3万平米。优势：中高档成熟购物中心，稳定顾客群，临近地铁站、东二环，交通便利劣势：业态单一，以零售为主，餐饮娱乐成分少商场设施陈旧1.3项目概况及交通状况一、项目概况本项目总占地面积约1.5万平方米，建筑面积约11万平方米，是北京市中心二环内罕有重要项目。项目内部主要由两座酒店式服务公寓”银钻公寓”及商业配套大楼”银钻广场”所构成，共提供公寓883套,商业配套1.8万平方米,及停车位707个,计划2007年底前全面交付使用。二、交通状况银钻公寓地处地铁1号

7、线，周边主要道路有长安街等多条城市主干道和1路，4路，9路，728路，848路等多条公交线路，交通便捷、四通八达。2.0项目业态布局与租户组合本章将根据TCBL就项目整体业态分布、铺面划分及品牌/租户组合等方面的内容提供本套方案供大家讨论，希望能够通过不断优化从而最终确立项目的整体业态布局及基本品牌/租户组合。2.1商业布局方案的拟定因素一、人流动向的因素由于垂直交通只有两组电梯,建议每层加设一对扶梯以加强人流动线,地下一层由于另有一组独立楼梯至路面,故可不用增加扶梯二、停车位的供应按照现时此商圈的交通情况,停车位的供应至为重要,是本项目成功的关健因素三、配

8、套设施的限制本项目为银座式多层餐饮娱乐中心,故必需具