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银钻广场 商业策划建议书2006年7月8日 本建议书依据2006年7月初华夏柏欣与韩建集团就银钻公寓1号商业楼之定位以及相关业态组合的相关洽商内容所拟定。主要涉及内容为：-商业业态布局细化方案-租赁政策及租金水平初步方案本建议书将通过2006年7月9日举行的方案讨论会由双方讨论确定。望能够为下一步商业招商工作的开展提供完善的指导思路及规划细节。银钻广场商业策划建议书华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司TCBLMallConsultingLimited2006年7月8日 目录Menu：1.0市场分析1.1项目所在商圈分析1.2赛特商圈简介1.3项目概况及交通状况2.0项目业态布局与租户组合2.1商业布局方案的拟定因素2.2商业布局方案3.0租金建议3.1租金的拟定3.2租金折让及递增说明3.3标杆租金,楼层系数及年增长系数的拟定4.010年期租金收入测算4.1租金收入测算方式说明 1.0市场分析本章通过针对项目自身条件以及及赛特商圈主要商业项目经营状况和竞争态势的分析来探索银钻广场在市场综合全局中的竞争地位以及未来趋势，从而为韩建集团制定该项目之市场定位、招商策略等方面的工作提供支持。 1.1项目所在商圈分析一、赛特商圈的发展现状目前，赛特商圈目前已有北京友谊商店、国际俱乐部、建国饭店、凯莱大酒店、北广传媒大厦等，多个购物中心、五星级酒店、国际级俱乐部和高档的写字楼，商业、商务、生活配套极度成熟；紧靠第一使馆区，建有各类使馆41座，有非常浓厚的涉外氛围。随着周边住宅及商业项目的不断建成交付，赛特商圈目前已经形成了一个的巨大消费商圈。 国贸商场项目定位：高档购物中心项目位置：建外大街面积：总建筑面积6万平米，营业面积3万平米。近200家专卖店为宾客提供高品质的商品和服务，包括：国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。优势：成熟购物中心，稳定的顾客群体劣势：商品以高档商品为主，仅限于高端客户1.2赛特商圈简介 优势：新型购物中心，商场配套设施好劣势：交通不够便利，一层的高档精品与二层的NovoConcept不相称，还有一家银行，商业定位和租户组合不合理，而且规模不大，竞争力不强。LG大厦项目定位：购物中心项目位置：建外大街面积：总建筑面积15万平米商业建面35,680平米租赁面积：6平米到6000平米不等业态组合：购物、餐饮、休闲、健身于一体优势：新型购物中心，商场配套设施好劣势：交通不够便利，一层的高档精品与二层的NovoConcept不相称，还有一家银行，商业定位和租户组合不合理，而且规模不大，竞争力不强。 贵友大厦1F百货、食品、黄金珠宝饰品、钟表眼镜、化妆品和现代办公用品；2F经营皮鞋、皮具、羊绒和针棉织品、妇女用品3F经营服装、裘皮制品4F经营家用电器、大厨房系列、家居和现代装饰用品5F写字间B1麦当劳餐厅项目定位：中低档百货项目位置：建外大街面积：7000平方米优势：成熟购物中心，稳定顾客群，临近地铁站、交通便利劣势：业态单一，以零售为主，餐饮娱乐成分少，商场设施陈旧 1F化妆品、珠宝、钟表、经典服饰、眼镜、琉璃2F女士服装、服饰、时尚内衣、女鞋3F男士服装、男用服饰、男士内衣、男鞋、箱包4F休闲服装、休闲服饰、运动系列、箱包、健身器材5F儿童世界、名品折扣、音乐书屋B1食品超市、日常用品、药房、烟酒屋B2家居用品、寝室用品、餐厨用品、玻陶精品、通讯产品、照摄器材、办公用品、家用电器赛特购物中心项目定位：中高档购物中心项目位置：建外大街面积：营业面积1.3万平米。优势：中高档成熟购物中心，稳定顾客群，临近地铁站、东二环，交通便利劣势：业态单一，以零售为主，餐饮娱乐成分少商场设施陈旧 1.3项目概况及交通状况一、项目概况本项目总占地面积约1.5万平方米，建筑面积约11万平方米，是北京市中心二环内罕有重要项目。项目内部主要由两座酒店式服务公寓”银钻公寓”及商业配套大楼”银钻广场”所构成，共提供公寓883套,商业配套1.8万平方米,及停车位707个,计划2007年底前全面交付使用。二、交通状况银钻公寓地处地铁1号线，周边主要道路有长安街等多条城市主干道和1路，4路，9路，728路，848路等多条公交线路，交通便捷、四通八达。 2.0项目业态布局与租户组合本章将根据TCBL就项目整体业态分布、铺面划分及品牌/租户组合等方面的内容提供本套方案供大家讨论，希望能够通过不断优化从而最终确立项目的整体业态布局及基本品牌/租户组合。 2.1商业布局方案的拟定因素一、人流动向的因素由于垂直交通只有两组电梯,建议每层加设一对扶梯以加强人流动线,地下一层由于另有一组独立楼梯至路面,故可不用增加扶梯二、停车位的供应按照现时此商圈的交通情况,停车位的供应至为重要,是本项目成功的关健因素三、配套设施的限制本项目为银座式多层餐饮娱乐中心,故必需具备足够的相关配套设施如煤气,排烟,排污等安排 分类项目比率会所/学校9.5%休闲/个人护理14.4%娱乐19.5%中西美食56.6%总合100%商业业态比例2.2商业布局方案 首层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F茶餐厅果汁吧咖啡店面包店建筑面积：2,199平米平均租金:￥240/平米/月 二层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：2,208平米平均租金:￥200/平米/月韩国菜 三层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：2,208平米平均租金:￥170/平米/月纤体/SPA/Yoga 四层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：1,377平米平均租金:￥165/平米/月西餐厅4F屋顶花园 五层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：1,377平米平均租金:￥160/平米/月居酒屋/酒吧 六层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：1,455平米平均租金:￥155/平米/月中餐/日餐/东南亚餐厅 七层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：1,455/平米平均租金:￥100/平米/月语言学校/家政中心/银钻会所 地下一层业态布局规划楼层示意图B11F2F3F4F5F6F7F建筑面积：2,980平米平均租金:￥200/平米/月桑拿/KTV 3.0租金建议本章将根据银钻广场的业态布局和市场调研情况提出银钻广场的租金建议方案。 3.1租金的拟定竞争对手首层租金报价 3.2租金折让及递增说明起步期成熟期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年……租金水平较成熟期应有所折让，一般折让水平为首年收取75%；次年收取85%；根据不同行业情况，行业内的领航企业一般会要求更多的优惠条件，就该方面的问题，建议就个案进行洽商。一般情况下，从第三年开始租金水平将开始无折让，并随着时间的推移开始逐步提升租金；建议：租金测算标准以第三年购物中心进入成熟期后之租金标准为标杆，并采取首年折让25%，次年折让15%的标准来进行计算；[主力店、次主力店、旗舰店直接采取年期租金递增方式进行核算]；商铺租金的多少取决于该商铺能够为零售商创造多少的营业额。根据铺面的大小、位置、形状等方面的情况，不同行业的零售商的租金承付能力亦有所不同。但根据一般商业项目运营规律，TCBL建议如下： 3.3标杆租金,楼层系数及年增长系数的拟定年份12345678910年增长系数7585100105110115120125130135楼层F1F2F3F4F5F6F7B1楼层系数10083.370.868.866.764.641.783.3业态茶餐厅,咖啡店,面包店,果汁吧韩国菜纤体,SPA,Yoga西餐厅居酒屋/酒吧中,日,东南亚菜语言学校,家政中心,银钻会所桑拿,KTV标杆租金(RMB/平米/月)240200170165160155100200 4.010年期租金收入测算年度年租金(RMB)折合每月每平米(RMB)折合每月每平米(美元)第一年19,186,133104.7813.10第二年28,144,554153.7019.21第三年33,111,240180.8322.60第四年34,766,802189.8723.73第五年36,422,364198.9124.86第六年38,077,926207.9525.99第七年39,733,488216.9927.12第八年41,389,050226.0428.25第九年43,044,612235.0829.38第十年44,700,174244.1230.51合计358,576,343195.8324.48 4.1租金收入测算方式说明一、租金收入测算方式本租金收入测算采取以月为基础按年总计核算的方式，依据每间店铺建议租金水平及图纸上所提供之建筑面积进行核算，测算期限为10年。 二、测算需要考量的因素在本测算中所考量的因素主要包括：a.续租率及空置期的估算基准由于大部份餐饮及娱乐租户一般要求较长租期,在此情况下，本测算中将所有租约均作十年计算,故此没有续租及空置期,同时,为简化测算,首年以100%出租率计算b.出租率问题根据一般经验，购物中心在开业期的出租率不可能保证100%，一般均会通过后期的管理运营工作而逐步提升。此次为简化测算,首年以100%出租率计算c.入场商户的免租期问题根据一般商户的租赁协议，免租期依照签约期限的长短及面积大小大约在2个月至5个月之间。4.1租金收入测算方式说明
