天津城铁广场商业策划报告_87页_华夏柏欣_2008年

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1、天津城铁广场商业策划报告天津城铁广场商业策划报告致：天津市博亚投资发展有限公司DateofIssue:July02nd20081索引1.0商务生活方式驿站之商业概念及分析1.1商业概念1.2可行性分析1.3定位方案分析1.4租金测算2.0市场竞争分析及案例借镜2.1市场竞争分析2.2案例借镜第2页21.0商务生活方式驿站之商业概念及分析1.1商业概念1.2可行性分析1.3定位方案分析1.4租金测算第3页31.0商务生活方式驿站之商业概念及分析〉〉商业概念第4页4商业概念从项目需求差异化角度及周边政府机关众多、商务需求拥有机会点的前提考量因素下，强化项目南京路沿线拥有良好展示面的

2、特点，塑造一种全新的中、高收入商务人士生活及消费方式的升级换代理念，TCBL建议本项目的主题定位于：商务生活方式驿站生活方式–除了千篇一律的商品购物之外，商务人士的生活方式会更为多彩和多元化，这里提供的服务不仅仅是物质方面的，更多的将是一种积极、健康的精神享受和愉悦驿站–古代的驿站是供长途奔波的军事情报人员或政府官员途中食宿休憩的场所；现代社会中，商场如战场，更多的社会成功人士或商务白领更加需要在自己奔波的人生旅途上有一个短暂休憩的空间，这是一个不需要嘈杂人流和玲琅满目商品的地方，安静的修身养性更会打动他们。商务生活方式驿站——打造天津第一家商务需求一站式广场第5页5商业概念第

3、6页6商业概念楼层商业组合建议目的性消费F3瑜伽/舞蹈养生/足疗诊所/齿科培训/美容红酒吧/茶社高档商务餐厅商务礼品F2商务运动品SPA/纤体音乐咖啡厅、日韩料理高档商务餐厅收藏品F1国际名品展示馆商务服饰及用品银行咖啡厅随机性消费B1通讯专卖轻便餐厅杂货及生活配套停车场¢B1层为地铁层，根据地铁消费人流特征——消费档次不会很高，故建议仍以生活配套商业为主，同时保留一定面积的通讯用品，延续鞍山道的区域特征；¢L1层强化南京路沿街的展示优势，引进多家付租能力较高的精品类商户做展示使用，提升项目档次；¢L2层强化餐饮等目的性消费人群的商业业态，同时搭配少量零售商品保证租金收入；¢L

4、3层各业态均以目的性消费为主，尤其在餐饮业态上强化商务消费的优势；¢整体商业布局中适当弱化零售业态的比例，强调商务多元化需求，可与其他商业项目形成错位经营，到达满足商务生活的特色诉求。第7页7B1层设置规划讨论中空区域，增加B1层展示空间生活精品超市1584M2轻便餐饮手机专卖643M2513M2511M2套配及货杂活生480M2轻便餐饮276M2增设扶梯，平衡楼410M2层客流第8页注：本页所示面积及规划仅为图纸匡算，最终以设计公司出具图纸为准8商业概念第9页注：上述图片资料仅作概念展示，最终品牌落位以实际招商确认为准9B1层设置规划讨论补充规划方案¢为强化鞍山道手机通讯器材

5、的概念，B1层亦可将原精品超市区域与手机专业店互换位置，其中调整后手机市场的手机销售将由统一经营的专业店1584M2变为柜台式经营的小型专业市场，便利店而原精品超市将调整为社区性的便511M2利超市（图黄色阴影）。¢如此调整后，在租金收益方面将有所提升，但手机统一经营变为散柜经营后，日后的运营管理将会增添一定难度。第10页10B1层品牌租户组合建议BHG精品超市天福茶纸老虎品奇/又一栈茶餐双立人迪信通无印飞利浦工房优之良品食草堂SUIKI美发药房有机谭木匠厨房冰皙一族面爱面/眼镜88吉野家味千拉面面包鲜花新语注：上述区域划分及品牌租户组合仅为概念展示，最终品牌以签约为准第11页

6、11L1层设置规划讨论324M2银行服务咖啡137M2551M2品妆化、成衣、礼服品483M2饰2、M衣12成18精品展馆第12页注：本页所示面积及规划仅为图纸匡算，最终以设计公司出具图纸为准12楼层布局——精品展馆第13页注：上述图片资料仅作概念展示，最终品牌落位以实际招商确认为准13楼层布局——商务日常用品礼服、高档成衣、皮具、化妆品、行李箱......这里的每件商品都是商务人士日常交往的必备所需第14页注：上述图片资料仅作概念展示，最终品牌落位以实际招商确认为准14L1层品牌租户组合建议CIAOHSBCCOFFEESamsoniteFERRARIloccitaneswar

7、ovskiLamborghiniNE.TIGER恒龙洋服观奇洋服上海滩IDOfurlaIWC格格旗袍ROLEXOMEGATUDORAPPLENOKIA注：上述区域划分及品牌租户组合仅为概念展示，最终品牌以签约为准第15页15L2层设置规划讨论高档商务餐厅2140M2197M2音乐咖啡厅日韩料理商务运动用品353M2扩增餐饮面617M22374M2积，电梯向M0611前调整品礼、闲休务商SPA/纤体288M2第16页16楼层布局——商务运动品无论是温文尔雅的高尔夫、垂钓；还是充满惊险刺激的滑雪