重庆别墅市场研究(中原)

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1、重庆别墅市场研究版权所有重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司COPYRIGHTRESERVEDCENTALINECHONGQING重庆别墅市场发展的四个阶段第一阶段盲目开发期第二阶段市场调整期第三阶段第四阶段重新启动期市场放量期第一阶段八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目地跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。目前，在市

2、场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。第二阶段伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的

3、时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。第三阶段这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以

4、及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据北京中原统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。第四阶段这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆

5、别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为1700多套，即将推出的别墅大概为2000多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园。同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花

6、缭乱。重庆别墅存量市场分析【说明】：为便于分析研究和更好的符合当前重庆房地产市场客户对区域的认同惯例，特将江北区、渝北区及北部新区三大片区统称为“北部片区”。区域分布从已开发别墅的分布来看，主要集中在北部片区和南岸区，北部片区主要集中在新牌坊沿片区，而南岸区主要分布在长江大桥南桥头和南山片区，其他景观资源较丰富的片区也有一定体量的分布，如北碚区、江北农场等片区。体量目前重庆已经交房入住的知名别墅社区有锦绣山庄、比华利豪园、龙湖·香樟林和中安·翡翠湖等项目，其他楼盘均为别墅和洋房及其他物业形态构成的复合型社区。根据不完全统计，重庆已交房入住的别墅共计约3000余套，其中纯别墅社区

7、供应的别墅突破2000套。销售情况从售价来看，早期的别墅售价相对较低，高质素的联排售价集中在4000-5000元/㎡，与目前的差价不大，而豪华型独立别墅的售价则呈上涨的趋势，2002-2003年畅销的龙湖·香樟林达8000-9000元/平方米，而2003年-2004年销售的比华利豪园单价则突破了10000元/平方米，使得重庆别墅售价得到大幅提升，为别墅市场注入新的活力。从整体的销售状况来看，早期推出的别墅除了部分产品规划有缺陷，大多数均已售出，虽然别墅的销售周期相对较长，但经过一段时期的消化