孙桥项目市场初步研判

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1、孙桥项目市场分析报告二零零八年·七月前言本次提报主要分析两个问题：商务别墅的可行性分析；偷梁换柱，住宅路线的可行性研判；……………..分析思路：1、地块一期做商务别墅的可行性分析：出售快速套现。只租不售，长远获利。租售并举，灵活战略哪种方案最可行？2、地块一期住宅路线的可行性研判：政策可行性分析；区域住宅市场走势分析；潜在目标客户群分析；住宅路线可行吗？商务别墅的可行性分析商务别墅可行性分析区域商务别墅市场情况上海商务别墅别墅市场未来趋势研判本地块运作商务别墅可行性探究结论……商务别墅可行性分析区域商务别墅市场情况项目名称项目区位总建面积租售价格面积范围入

2、住率企业类型科技领袖之都张江集电港21万m2均价2.5万/m2租金3.8元/m2.天1600-3500m270%电子、IT金融张江创新园技术创新区9.5万m2售价2.3万/m21000-2000m245%微电子浦东软件园三祖冲之路、科苑路65万m2租金3.5-4元/m2.天2000-3000m2软件开发、信息安全张江润和苑张衡路1000弄8.2万m2售价1.8-2万/m2租金3元/m2.天500-2000m285%医药、贸易、咨询半岛科技园达尔文路88号4万方（一期））租金3。5/平/天1700-290010%----张江园区域内主要企业总部项目汇总商务别

3、墅可行性分析区域商务别墅市场情况张江科技园在售的和在运营的商务别墅项目较多，区域土地规划主要是工业用地性质，随着工业地产逐渐被开发商所重视。因此后续此类产品供应量将较为充足。区域商务别墅主要是独栋形式，面积在650-2500之间。整栋出租或出售为主，售价在2万/平左右，租金在3.5/m2.天.根据我们的调研来看，半岛科技园和张江润和园只租不售，目前总体来看入租率并不高，特别是半岛科技园19栋办公楼，目前只有两家进驻。商务别墅可行性分析区域商务别墅市场情况2000万/栋的价格是市场主力价格，也被实力企业所认可，从去化速度上来看，该产品06年左右刚被推出市场时

4、销售情况较好。但从07年到现在，市场上同类产品众多，整体去化速度差强人意，中邦MOHO二期9栋开盘8个月才去化5栋。可见目前大部分企业还是倾向于租赁为主。区域高科技企业云集，该产品形态需求潜力仍然较大，长期投资收益较高。但从销售上看，小体量的项目船小好掉头，但大体量的项目套现的难度较大。商务别墅可行性分析上海商务别墅市场未来趋势研判目前该产品形态在上海各工业片区有遍地开花之势，在住宅市场前景不甚明朗的前提下，部分开发商纷纷将触角深入工业地产开发领域。因此未来几年不仅是张江片区，川沙、金桥、高桥、以及康桥片区都将有大量商务别墅产品面市，市场供应将异常充足，竞

5、争也将异常激烈。商务别墅可行性分析上海商务别墅市场未来趋势研判随着上海中心商务区办公成本逐年上升，部分对地段要求并不太高的企业纷纷迁入交通便利的郊区办公，这将极大促进商务别墅市场的发展，但资料显示跨国企业大都选择租赁为主，本产品购买群体主要是国内的中小型企业，而对一些成长型中小型企业来说，也更倾向于租赁。因此我们认为该产品形态完全照搬住宅产品的开发模式风险较大，长期租赁或者租售并举的商业地产开发模式将是商务别墅未来开发的主要模式。商务别墅可行性分析上海商务别墅市场未来趋势研判该产品形态在上海虽然出现只有短短三年时间左右，但大有方兴未艾之势，迎合了部分追求良

6、好的办公环境又迫切需要降低办公成本的企业的需求，同时工业用地的招拍挂形式一定程度上又推动了这一产品形态的发展。特别是在各类产业聚集区域，该产品形态将会推动区域经济的发展，促进区域产业的升级，运作良好的话也将产生良好的社会效应。商务别墅可行性分析结合案头资料的搜集以及实地调研走访，我们认为：在当前的市场环境下，在开发商们陆续进入工业地产领域开发的形势下，本区域的后续商务别墅市场竞争将会非常激烈。本项目一期体量大，就算按0。5的容积来做独栋，将会近90套的案量，全部套现难度太大，销售周期将非常漫长。而只租不售的话，资金回笼相对较慢，因此我们认为如果本项目主要针

7、对企业的话，那么租售并举是相对最为稳妥的一种操作模式。本地块运作商务别墅可行性探究租售并举商务别墅可行性分析结论通过前面的分析，我们认为做商务别墅，定位为张江园区企业的研发，物流，商贸总部的话，租售并举是最稳健的操作模式。但这一模式存在的问题是：因为体量较大，迅速销售回笼的资金占总投资的比例不会很高。租赁回报收益较高，但周期漫长。而且本项目投资方众多，因此在如此漫长的回报周期内，各投资方能否一如既往的良好合作，步调一致是个问题。本项目将面临张江园区其他项目的竞争，以及其他园区同类型项目竞争的局面，从区位上来看，孙桥片区目前进驻企业并不多，发展相对滞后，而且

8、从交通规划上来看，并无特别的利好消息，综合竞争优势并不明显。商务别