马鞍山项目市场研判与定位精品方案

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1、马鞍山国画湖南路项目市场研判及整体定位方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归地之杰推广所有，未经地之杰推广书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[2007]DZJ0510/6/2021本次报告解决的核心问题本报告将结合项目规划方案，重点研判马鞍山市场，解决整体定位问题，为产品修正、营销策略提供基础。本项目位于马鞍山市湖南东路,属于旧城改造项目建筑用地：17000㎡。土地性质：居住用地。容积率：3.15基本指标住宅建筑面积：44666㎡商业建筑面积：6024㎡商办建筑面积

2、：2800㎡绿化率：40％车位212个（地下206，地上6）.规划指标基本概况我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目推广要点项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位价格定位我们以市场背景为参考因素。开发背景目标区域居住环境一般，房地产发展相对低烈度的地带；存在一定的楼市市场竞争；项目主要风险在于住宅定价及商业如何运作。市场背景在一个房地产发展相对低烈度地带，打造一个区域领袖级居住中心。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目推广要点项目发展方向地块解析及市场背景客

3、户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位价格定位国画建设关注项目可行及战略发展，快速操作，降低风险，争取较高成本利润率。我们以客户目标为基本出发点，同时参考项目体量及类型。客户目标快速操作，降低运营风险；考虑品牌营销因素；用能实现一定限度最大利润的方式操作开发商目标我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目推广要点项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位价格定位项目核心问题界定：我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。核心问题以怎样的项目发展战略及定位，打造项目竞

4、争优势，实现快速销售？问题1问题2以什么样的产品及形象，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？怎样能够实现低风险快速操作本阶段核心问题的细化：核心问题细化如何结合项目基本信息，掌握市场发展状况，通过针对性分析，寻找项目的市场差异点，以达成项目唯一性、排他性和权威性？本区域区别于市中心和景观区，居家环境和生活配套有待完善，买家的关注点主要集中于生活、居家两个方面；针对本项目，本报告重点解决市场分析，寻找项目的差异化表现，进而整合现有资源，确立项目基本客户面，形成独特的项目定位。如何确定产品价位，在保持竞争力的前提下，获取

5、利润？合理的性价比是项目成功的关键，在高效的资源整合基础上，产品价位与以下几个因素有直接的关系：企业的利润要求、产品成本、竞争者价格、市场引爆的效果、客户心理价位等。针对本项目，本报告重点从市场竞争层面，解决价格的定位问题，同时客观评估销售进程的实现计划。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目推广要点项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略地块解析城市背景房地产市场客户定位产品定位形象定位规划解析价格定位地块解析及市场背景地块解析规划解析城市背景房地产市场地块总结：城东区域地标性的中大型地块属性具

6、象诠释体量中大型规模综合项目总建面约8.8万㎡，A区5.3万㎡区位城东核心区域区域发展较快，形象改造力度大交通组织便利地块周边路网发达，对外交通便捷，有众多公交线路及站台环境生活设施一般周边有超市、银行等配套，但层次不高正在快速成形的大商业氛围从乐家等综合性超市到专业性超市，从街铺到商业中心，正在快速兴起及成形地块地块整齐，临路条件良好临市区东西向主干道——湖南东路，临近南北向快速干道——江东大道，地块主要为民房拆迁，场地平整，周边建筑高度不高。地块解析地块解析及市场背景地块解析规划解析城市背景房地产市场规划总结：马鞍

7、山东区标志性高层社区属性具象诠释规划复合社区住宅、底商、办公于一体的功能复合型社区建筑高层、小高层地标建筑4幢18F的高层，2幢11F、1幢8F的小高层户型面积改善居住型户型主导105㎡左右两房约占6％110—130㎡三房约占45％130—150㎡三房或四房约占25％150㎡以上约占24％地块解析地块解析及市场背景地块解析规划解析城市背景房地产市场宏观经济——经济高速发展，房地产市场快速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求

8、特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2006年，马鞍山市GDP为428.9亿元，同比增长16%，增幅居安徽省第2位。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展