河南南阳内乡项目市场定位研判与营销推广策划提报.ppt

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1、(产品篇)【认清形势】第一部分------项目市场研判【了解自己】第二部分------项目自身研判【明确方向】第三部分------项目综合定位【统筹布局】第四部分------项目产品规划目录Catalogue第一部分：【认清形势】项目市场研判一、内乡宏观状况分析二、内乡房地产状况分析三、在售楼盘分析四、地产现象解析五、小结一、内乡宏观状况分析：状况：人口基数大，全县63万人，辖16个乡镇，289个行政村，城区人口８万人。经济以特色农产品为主，招商引资明显，工业经济，初具规模；人均收入偏低，收入增长缓慢，人均收入在南阳县区内排在较低位置；优越地理位置，交

2、通便利，312国道横穿全境，53国道纵越南北。全市电力供应充裕，矿产资源丰富，湍、默、刁、黄四大河流纵贯全境旅游业绽露头角，景观资源得天独厚，地质广场的申请成功、宝天曼、内乡县衙等旅游业给内乡带来丰厚的经济资源。分析：城区人口仅占内乡总人口的12％，说明整体的经济水平较低，同时，乡镇潜藏着巨大的消费力，需要进行重点的挖掘。交通的便利及工业、旅游业、农产品的突出，说明对内乡经济的腾飞带来可能，不仅会带来经济的发展，更重要的会带来思想的进步，接受新鲜事物的机会增大，有利于消费力的进一步解放，更为地产的发展带来好的机遇和市场基础。人们的收入决定其消费力，收入

3、增长缓慢，消费其消费的相对保守，简接决定我们的产品是要量力而建的。二、内乡的房地产状况分析目前的内乡房地产市场状况：１、房地产开发较少，投放量相对不大；２、房地产产品单薄，品质感较差，景观无主题，单一，户型以三房为主，户型功能满足使用功能，人性的舒适及尊贵感没有体现；３、楼盘整体价格较低，价格与品质成明显的正比关系；４、销售态势良好，多为现房、准现房销售；５、市场竞争压力不大，营销水平整体较低，营销手段单一；６、产品拥用一定的特色，销售去化力强；付款形式多为一次性付款；分析：从现状来看，目前内乡的房地产市场明显处于初始发展阶段，市场需求处于萌芽状态，尚

4、需要激发，引导；产品品质有待提高，不仅从景观上、户型上，更重要在软性氛围上，都需要提高，随着内乡经济的不断发展，品质的提升及竞争的加剧成为必然现象；对于中档物业的需求并不旺盛，购房动机多为提高生活质量住房状况；普遍保持“要用再买房，买房买现房”的购房意识，投资意识相对薄弱，传统思想的影响较深；营销水平的单一给即将进入的物业预留较大机会；销售态势良好的物业现状，说明市场的需求已经不仅仅满足住宅的需要，更重要向品质与身份等心理的需要；三、在售楼盘分析位居内乡县西环路与大成路交汇处——距离内乡县城较偏，生活配套略显不足项目规模总建筑面积20万平米，二期香樟苑

5、3万平米——规模相对较大，容易成品牌效应，分期小体量开发，逐步拉升市场整体规划组团明显，排列整齐，景观分布集中——缺少对整体的考虑，天际线、路网及景观的整体考虑建筑型态以多层为主，辅以一定的别墅形态——符合内乡县置业习惯，低容积率占有一定优势建筑风格以现代风格为主，立面相对中规中矩——建筑风格尚无特色可言，难以形成标识性建筑梨园山庄二期香樟苑——户型面积70-131平米，尤以113的三房一厅为主——户型面积满足多种需求，主力户型定位中档户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分，及整个空间的布局安排造使空间面积的浪费，私密性和舒适性不足环境有

6、梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单元房，有一定的优势，但景观相对单一，不精致，并且分布不均匀物业管理宣传智能化小区——并不能真实感受到物业的存在，给人印象仍是传统形式开发公司宏达实业在当地有着相对的资源——公司的自有资源亦给项目带来一定的附加值营销请深圳中信达房产做专业策划——说明开发商意识开明，但此专业公司有可能是冒牌专业公司销售道具以彩页、沙盘为主，无户型单页及其他——销售道具相对单一，现有品质感差，不能形成立体影响销售现场选在项目商铺下，面积较大，有一定的销售氛围——在当地市场中，意识相对处于领先位置交房标准毛墙毛地，卫生间及厨房简单处理—

7、—交房标准相对较低，一定的智能化并没有体现销售价格采用传统的层价售价方式，一、二、三层售价1260元，四楼售价1120元，五楼售价960元，商业房售价1300元——说明市场的价格承受力，定价策略并没有把产品价值最大化销售速度一期老年公寓及普通住宅已交付使用，二期正在销售中，去化能力相对一般——说明人们对中档产品的可有可无态度，与现有住房的差异并不是很大，没有刺激其强烈的置业欲望。菊韵花苑位居内乡县伏牛山地质广场北侧——属于新城区，占据地质广场及湍河景观优势，绝对优势无可替代，升值潜力大，但目前生活配套不足项目整体规划规矩整齐、两处入口，社区无特色景观—

8、—规划中并没有很好地利用周边自然资源，过于中规项目总建筑面积８.1万平米，商业１.3万平米——