深圳金地坪山住宅项目营销定位报告课件

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1、金地坪山项目营销定位报告前言很感谢金地给合富团队一个机会，参与本次竞标。坪山在售项目并不多，但合富已在坪山操盘超过2年，对于坪山的发展，未来的潜力较为了解，同时对于客户发展、变迁、心历都较为了解，特别在外区拓展方面，更具心得。本方案是基于对金地坪山项目的了解及对坪山资讯的理解基础之上，给本项目的一些思考。让我们来了解一下市场概况深圳市场2010年1月“国十一条”2010年4月“国十条”2010年9月“9.25新政”2011年1月“新国八条”2013年2月“国五条”1房价调控目标2限购&房产税3增加有效供应4落实安居工程5加强市场监管继20

2、11年之后再次强调房价调控目标，并明确问责制，一方面显示调控房价的决心，另一方面重新提出，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是处于合理范围内。为新“国五条”的重点措施，明确提出限购同城区域及住房类型，更强调差异化调控，限购小范围升级。房产税扩大试点，表明其并将作为长期制度执行。供地不低于前五年平均水平”，此条为政策重申，今年监管重点或在存量地块供应。强调“尽快形成有效供应”，一方面督促地方政府，另一方面也强调了中小户型的供应压力。亮点在于从国家层面提出保障房“完善并严格执行准入退出制度”、“外来务工人员纳入保障范围”两条，旨在完善保障房运

3、行机制。再提明码标价规定，与目前执行“一房一价”政策进行呼应。再次重申个人住房信息系统，但缺乏具体目标，后续或有新动态推出。新“国五条”解读国五条内容涉及调控、房产税限购、供应、监管等多个层面；从内容上看并无特别之处；结合之后中央重申的任务落实到个人的问责机制，使得国五条的执行力加大，影响或更大；猛药：二手房交易收益部分增收20%所得税此举严重打压二手交易市场，预期大量置业者放弃二手房转向一手房购买；长远上看20%重税过于严苛，压制房地产业过猛，预计不宜长期执行；短期内会刺激2013年新房市场，使其获得大量客户，中期看主要作用于遏制投机需

4、求，市场将恢复到纯粹的刚需和改善为主流。国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作，继续严格执行商品住房限购措施，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房应依法严格按转让所得的20％计征。深圳表态：限购政策不变贯彻执行国家房地产宏观调控政策，保持房价基本稳定原则；尽快研究制定我市年度新建商品住房价格控制目标；抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给；深圳或成为房产税第二批试点城市上海市民在新购房时或者可被免征税；有居住性购房计划的

5、受访者中表示仍会购房的占70.8%；中心区域征收的房产税税率为0.6％，周边区域则仅为0.4％，却撬动不少购房者涌向城市周边区域，政策措施引导效应；二套房贷或将收紧待选方案有2种：二套房7成首付及贷款利率为1.3倍，实施时间未确定；2013年其他可能影响深圳房地产的政策环境在大家喊涨一片的环境下，越要冷静；国家对抑制房价杀招频出，后市倾向谨慎；20%征收所得税会在一定时间内促使房产买家转向一手楼市场，短期利好！政府层面出台进一步政策的可能性较高；我司建议对后市持谨慎乐观态度2013年政策环境预测坪山市场在过去与今年的市场供应坪山区域市场2

6、012坪山市场供应情况：40万方投放在坪山！争夺激烈2012年坪山市场各楼盘供应分布较为平均，供应产品主要为刚需小户型，大户型市场存在空白2012年坪山市场供应以坪山为主占60%，坑梓占市场供应40%，市场竞争主要集中在坪山中心区项目套数套数比面积面积比万科金域缇香113923%9918924%大东城79816%7012617%东城国际103021%8680821%一品澜山115624%9926424%深业御园76116%5302713%豪方菁园00%00%合计4884100%408414100%2012坪山市场成交情况2012年坪山市场

7、进入五月成交量开始大幅攀升，成交价微升，供求比达60%，成交量主要集中在坪山，占比86%，坑梓成交仅占14%项目销售速度：金域缇香78套/月，大东城58套/月，东城国际63套/月，深业御园30套/月项目套数套数比面积面积比成交均价消化率万科金域缇香94433%8017034%11,50081%大东城69627%6024125%10,71686%东城国际75625%6285227%9,59972%一品澜山110%9680%11,0981%深业御园3609%3001913%7,27257%豪方菁园598%27931%9,6310%合计2826

8、100%237043100%量价齐升，坪山为主流销售区域，坪山区域平均销售速度66套/月2013年区域内各项目推售节奏紧凑，新增供应约26万平、约2750套2013第一季度第四季度第三季度第二