【地产营销】某住宅小区项目市场定位策划报告

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1、某住宅小区项目市场定位策划报告二零零三年三月十八FI三、项目价值发现（SWOT分析）目录一、市场定位前言……定位策略定位推导思路定位原则二、项目总体评价••…项目概况技术资料地块资源周边配套交通条件街区功能S优势分析W劣势分析o机会分析T威胁分析四、项目开发策略原则4•55789…・9……10171919212223……242526复合原则27适量原则29空缺差异原则30创新需求原则33经济+美丽34相对效益原则36五、项目综合定位37产品定位38项目目标对象定位38产品定位50价格定位54形象定位55建筑风格定位60项目发模式定位61开发竞争

2、优势定位63六、项冃案名/主题口号（项冃竞争力分析）64命名方式65命名建议65案名推荐66主题口号67卖点梳理68七、价格策略70定价原则71可类比楼盘销售单价83本项目市场销售单价建议8890定价分析项目价格提升潜力分析91价格表模拟50一、市场定位前言本报告立志在了解研究郑州市房地产市场现状，预测未來发展趋势，rh市场反映的讯息定位本项目。（一）定位策略本次市场调研深入了解了郑州市场环境，根据市场制定合适的，差杲化优化产品，填补市场空白。（二）定位推导思路1、项目的目标市场定位了解潜在市场消费群的特征、年龄、分和，以之寻找消费群体的构成和

3、可能购买木项tJ的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项日基础定位提供依据。2、建筑产品定位通过对该项目所处坏境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的人文习惯、牛活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项目实态、竟争势态及建筑文化的研究，为木项日产品的建筑定位提供依据。3、项目营销推广的主题定位调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的商号（投资商、开发商的企业品牌）、品牌（小区或花园命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为项口销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项H的传播策略和定位提供依据。4、项目的销售价

4、格定位通过对该项冃所在社区的商品厉发展趋势，市场现状的调査，周边项冃的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项日的价格定位以及营销纟H合提供依据。5、项H的市场营销策略定位通过対该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边项冃和本项冃的优、劣势及周边项H的营销策略，为项目营销决策提供依据。6、推广通路定位了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，了解他们对媒体——广告的心理反映。明确广告定位，寻找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒

5、体纟fl合。（三）定位基本原则：1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；2、针对特定目标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金圧力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、走口己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差界化的产品，创造出郑州市的样板品牌。二、项目总体评价（一）项目概况项Id位于郑州市金水区，107国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域，与新规划的郑东新城仅一路（107国道）Z隔。项H总建筑面积10万平方米。（具体位置见下图）（二）技术资料项目总占地面

6、积:34928.7平方米;总建筑面积：10万平方米；道路面积:27113.5平方米;容积率：约2.9；覆盖率：40%；绿化率:40%。（三）地块资源项目地东临107国道，南而是果菜批发市场，西而是常磐村，北临农业路，项目地口然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片嘲杂之地，其它资源（列如树木、河道等）基本缺乏。其口然资源的具体农现为：1、周围环境景观A、项H地现状B、东面，107国道。（见下图：）C、南而，常碧果菜批发市场。（见下图：）D、西面，常磬村。（见下图：）E、北面，农业路。（见下图：）环境景观综述：地块缺少良好的门然景观，景观资源

7、评判儿乎为零。2、污染状况A、工业污染：该地块处于郑州东区，距离市屮心区近，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。B、空气污染：项目紧临107国道与果菜批发市场，天气晴朗时的公路扬尘•果菜批发市场的废弃物，污染项目地空气质量。C、噪音污染：地块的东面的107国道，未来规划屮的立交桥也在本项kl前而，二而环路，常碧果菜市场距离本项目很近，因交通与市场而产牛的噪音影响较为严重。3、社会治安状况本项目位于郑州市的城市边缘，靠近107国道（未來的东环路）來往过境的车辆繁多，以及项目地南边的果菜市场，项冃地西面是常磬村的特殊位置，形成特殊的综合坏境，从而导致

8、项冃的周边比较复杂的社会治安环境。4、卫牛状况项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点：A、项目地周边的汽车修理业比较繁荣，同时严重污染周边环境。