2009年深圳地铁公司塘朗山项目定位报告

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1、2009年深圳地铁公司塘朗山项目定位报告地铁公司塘朗山项目定位报告整个工作可划分为三个阶段，每个阶段达成共识后再进行下一步工作项目市场调研地块考察区域宏观经济背景研究城市产业研究区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈政府官员访谈城市规划背景研究发展方向初判第一阶段（20093>.4-2009.5）市场调研资料整理、分析形成研究思路讨论、撰写项目报告公司评审修改调整成果汇报（中期沟通）第二阶段（2009.5-2009.7）项目整体定位及物业发展建议客户意见反馈根据意见补充修改与委托方、设计院、规划局多次会议及沟通根据更改后的规划设计指标修改调整报告汇报沟通第三阶段（2009.7至

2、今）规划设计指标更改及报告修改调整本次报告解决的核心问题本次报告为项目的整体定位及物业发展建议，并在经济测算方面进行延展。报告重点是针对A地块各物业类型(尤其是商业)的体量论证及定位和A区住宅户型建议4物业发展建议321地块解析和项目界定项目功能细化定位项目整体定位附件（商业市场专题研究等）51地块解析和项目界定地块特征属性项目区位和交通属性塘朗站地铁物业属性项目核心价值界定开发商目标分析项目保障房的影响项目整体用地面积：37.82公顷总建面：74.94万㎡（计容积率面积）整体容积率：1.98其他地块指标：B区：7.8万㎡C区：0.8万㎡D区：19.18万㎡总居住人口：1538

3、3人E区车辆段配套：6.0万㎡F区轨道交通综合培训基地：5500人教学规模，建筑面积15万㎡项目指标：项目总建面74.94万㎡；本项目为其中的A区地块，建面26.16万㎡，容积率6.0本次研究范围的地块指标情况：本项目（A区）：26.16万㎡（占地：4.36万㎡，容积率：6.0）A区B区D区C区F区E区群山环绕5号线城中村平整的地块地块中疑似古墓群宗地情况：项目地块属净地，地面较平整，地上无任何附属物，宗地上地铁工程正在施工，留仙大道上地铁5号线正在施工地块区位特质之生态线内唯一物业：本项目为地铁5号线生态控制线内唯一建筑，景观、视野无遮挡，可独享塘朗山郊野公园绿色景观及负氧离

4、子塘朗山郊野公园西丽水库长岭皮水库车辆段基本标高为35-45米，加上车辆段基本都在53米以上，属于特区内生态控制线按照规定，生态控制线内禁止建设居住、商业等项目本项目属于唯一在控制线内的建筑，极大的提升了本项目的景观视野及居住价值，项目在资源独享性方面的优势将成为我们营销的重要支撑点之一塘朗山公园总面积约9.93平方公里，海拔430米，早在《深圳市近期建设规划（2003－2005）》中，塘朗山就已被列入深圳市郊野公园规划建设项目之一；分为4个景区，分别是：塘朗峰景区、深云谷景区、望天螺景区、红花岭景区；分布着大小景点共32处根据规划，塘朗山郊野公园建设分三期，总投资2.4亿多元

5、。其中，初期建设为2003年至2010年，主要实施退果还林，建公园服务管理区和深云谷、塘朗峰两景区；中期为2011年至2015年，重点建设望天螺和红花岭两景区，并向市民开放；远期为2016年－2025年，重点建设森林生态区，同时开通两条登塘朗顶登山道整体建设完成后，年接待游人预计将达100万人,预计在南方科技大学建设期间将加快建设景观资源属性：项目周边环绕9.93平方公里的塘朗山公园，为本项目的超级大氧吧福光村田寮村南方科大高尔夫球场塘朗村塘朗小学塘朗村福光村田寮村中科院研究院高尔夫球场塘朗小学周边现状：项目西北和东北面属塘朗村、福光村占地，大量农民房和工厂扎堆，但同时南方科大

6、、中科院研究院和西丽高尔夫球场等昭示片区发展潜力东北角山麓塘朗村五号线留仙大道平南铁路塘朗山田寮村崇文公园东北角山麓塘朗村五号线留仙大道平南铁路及南坪快速塘朗山崇文公园田寮村大学城项目四至：项目北至塘朗村，南至南坪、东北至崇文公园和田寮村，西南至大学城，目前现状未来将出现巨大调整，未来将打造成为深圳大学学府圣地对比分析可以看出，本项目周边未来的整体发展将是以大学学府为核心的新型发展区域大学城东区1地块解析和项目界定地块特征属性项目区位和交通属性塘朗站地铁物业属性项目核心价值界定开发商目标分析1地块解析和项目界定地块特征属性项目区位和交通属性塘朗站地铁物业属性项目核心价值界定开发

7、商目标分析项目保障房的影响区域现状之发展陌生区域：项目所属片区目前成熟度不高，整个塘朗大学园区的建设刚刚开始，作为整体区域的启动性项目，项目面临着开发难点与压力区域陌生本项目福田中心区华侨城科技园西丽中心区远离城市城市中心区，毗邻平南铁路及南坪快速，噪音及灰尘污染明显；周边多为工业用地，以及工业厂房和农民房，配套匮乏；客户认知度及接受度都较低区位属性之成长价值：项目整体上属于深圳次区级中心，大学城建设尤其南方科大和深大等建设、五号线开通等刺激本区域成为南山最有潜力的区域之一项目交通和区位条件