成都朗诗项目定位报告(压缩)

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1、成都朗诗绿色街区定位报告朗诗集团成都公司战略目标项目背景经营定位区域分析环境分析宏观环境政策分析消费行为分析市场分析规划发展土地市场竞品分析项目定位客户定位产品定位市场定位住宅市场分析项目本体分析地块属性SWOT分析开发要点开发计划营销策略成本策略财务分析风险控制Part1经营定位Part2环境分析Part3区域分析Part4项目本体分析Part5项目定位Part6开发思路战略目标项目背景战略意义成都作为公司进驻的第九个城市，“绿色街区”是西南片区的首个项目，是朗诗完成全国性战略布局的重要棋子2010——成都！成都南京无锡常州杭州苏州武汉绍兴实现目标品牌树立客户培养团

2、队打造综合用地指标成交价款项目位置成华区迎晖路地价款27709.705万元总占地21472.07㎡建设用地指标款483.1215万元容积率2.9交易服务费226.5485万元总建面62269㎡交易契税831.29115万元用地性质城镇混合住宅用地（可兼用商业≤10%）小计29250.66615万元（4697元/平方米）规划条件楼面地价已达4697元/平方米，依据朗诗项目成本，在保证合理利润的前提下，项目已达片区高端盘水平结论如何完成项目承载的使命？品牌树立客户培养区域内较高的价格较快的销售速度高满意度的品质快速操作高素质的运营团队宏观环境消费行为分析政策分析市场分析Pa

3、rt1经营定位Part2环境分析Part3区域分析Part4项目本体分析Part5项目定位Part6开发思路市场----作为西部最大的商贸中心，成都背靠四川8700万人口的巨大市场，辐射西南、全国乃至部分东南亚和中亚地区。交通----成都是西南地区的交通枢纽，是8条高速公路和4条铁路干线的交汇点。成都双流国际机场是中国六大航空港之一，现已开通国际航线10条，国内航线200多条。金融----成都具有区域性金融中心的地位。全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位，证券业务成交量仅次于上海、深圳，列全国第3位。通讯----成都是西南地区的通信枢纽。作为全国八大通信

4、枢纽之一，成都是中国“八纵八横”光纤干线网节点。城市地位成都作为中国内陆城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，被视为中国内陆城市发展的第四极，潜力巨大。城市经济—GDP及消费上海深圳数据来源：成都市统计年鉴2002年-2009年成都GDP走势09年成都市GDP同比增长14.7％，GDP总额和社会消费品零售总额在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位。数据来源：成都市统计年鉴城市经济—产业结构成都地区第三产业产值占三产总产值的近50%，三产业总体及内部各行业均保持较快增长，产业结构从2004年以来的“二三一”转变为“三二一”。国际经验表明，当一个

5、城市的第三产业产值比重超过50%，该城市即具有经济服务化倾向，房地产作为第三产业，将进入快速发展时期。过去10年，成都市人口保持稳定增长。至2009年，户籍人口已达1139.6万，常住人口达1286.6万。2009年，成都市人口流动性更为活跃，人口迁入迁出比由2008年的1.44上升到1.85。来源：成都统计年鉴，成都市国民经济和社会发展（2006-2010年）规划纲要人口及汇聚能力人口的稳定增长将为城市各项产业带来充足的生产者和消费者，产生稳定的经济效益，从而推动城市经济的良性发展。2001年-2009年成都社会消费品零售总额走势2001年-2008年成都居民储蓄余额

6、走势2001年-2008年成都市区人均消费支出走势2002年-2009年成都居民可支配收入数据来源：成都市统计年鉴居民购买力居民人均可支配收入、储蓄、人均消费支出、社会消费品零售总额均保持较快增速，为房地产业发展提供较强购买力支撑。成都市“世界田园城市”构想图六个具体特征田园式的城市形态国际性的城市功能发达的现代产业体系社会和谐人与自然和谐基础设施现代化智能化城市发展格局2010年2月，成都围绕建设“世界现代田园城市”的构想编制完成的第一个规划出台，在保护和尊重生态的基础上，规划了4大总体功能区，13个市管产业功能区和19个区（市）县管产业功能区。本案成都“四大新城”区

7、位示意图西部新城—健康休闲基地东部新城—以汽车产业为主，配以工程机械，电子元器件等现代制造业。涉及龙泉驿和锦江区部分。北部新城—北部商贸城南部新城—高端产业、新型城市功能区城市发展格局四大新城——成都将依照南北展开、东拓西联的理念，开创以强调“小组团、多元化、多特点”的规划模式发展四大新城。三中心：科贸中心，商贸中心，金融中心四大主导产业：高新技术产业，商贸产业，旅游产业，金融产业五片区：1）城中片区：商贸服务2）城北片区：物流商贸3）城南片区：行政商务办公4）城西片区：教育、仓储、居住5）城东片区：教育、居住、金融商贸产业高新技术，