武汉朗诗龙阳大道项目定位报告

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1、武汉朗诗龙阳大道项目定位报告2010-12-30区域环宗地素市场环竞争市境分析质分析境分析场分析项目档SWOT项目竞次定位分析争策略客户调研分析项目定位项目产品定位项目客户定位项目整体开发建议1项目与区位解析目录2投资环境分析3客户调研分析4竞争市场分析5SWOT分析与整体定位6客户定位7产品定位8整体开发建议9成本测算与经营分析10商业建议11定位报告结论和设计任务书要点1项目与区位解析1.1区域环境分析1.2宗地条件分析1.3宗地素质分析1.4结论1.1.1区域环境分析-区位条件项目处于沌口和王家湾商圈的

2、中间地带，版块还未获得武汉人的强烈认可，成熟度还有待打造。处于沌口高新区和王家湾中间带；王家湾周边正值城中村改造阶段，商圈未来区域规划升值空间巨大；四新大道规划（未来市政府所在地）已经成形，地块与四新近距离呼应；项目区位仍未获得多武汉人的强烈认同，板块成熟度有待打造。沌口1.1.2区域环境分析—商业配套项目位于王家湾商圈辐射范围之内，但武汉人具有就近消费的习惯，项目周边基本生活配套匮乏。王家湾商圈:王家湾家乐福店年销额王家湾商圈：21世纪购物广场、大洋百货、广百百货、摩尔城；王家湾连续11年居华中地

3、区各店之家乐福、沃尔玛；金马凯旋、商圈欧亚达、好美家；苏宁、国美；首；汉商21世纪购物广场将距王家湾商圈2公里重新规划，丰富其现有业态，由商场、酒店、写字楼等构距沌口2公里成;目前王家湾商圈一大型经开万达商业写字楼项目欢乐购正在广场开工建设中，其建成势必增强王家湾商圈的规模和集聚力。1.1.3区域环境分析—医疗教育配套项目周边具备基本教育资源，但缺乏优资的高等教育机构，医疗配套资源相对落后。54本311江汉大学案2121武汉外国语学校初中部31玫瑰园小学41妇幼保健医院汉阳门诊部二甲5中医院分院一甲1.1

4、.4区域环境分析—未来交通条件未来区域将呈现三横三纵的路网结构，周边路网将十分通达。4号线汉新大道四新大道6号线三环线3号线龙阳大道、芳草路、江城大道为三纵，汉新大道、四新大道、三环线为三横。三号线——汉阳和汉口，目前部分站点已开工，地块距离三号线王家畈站750米,预计2015年完工；四号线——汉阳和武昌，目前在一期武昌站-武汉站，未来将修建过江的永安堂-武昌站，二期工程预计2014年完工；六号线——汉阳—汉口，一期工程起点位于三角湖，距离三角湖2.1公里，预计2017年完工。1.1.5区域环境分析—景观配套

5、汉阳大区域湖景资源丰富，但本项目周边无强势景观资源可利用。宗地六湖连通将六湖-汉江-长江相连，有效的改善湖泊生态系统，自然环境的改善使得片区的宜居性和居住价值得到提升。1.1.6区域环境分析—区域规划“十二五”规划战略：项目所在的武汉新区未来潜力巨大。新区规划新区组团：“四新组团”布局以江城大道、四新汉江组团——规划面积59平方公里，打造武汉市市级文化旅游中心，目前区域内有世茂锦绣长江、华润中央公大道为轴线，建设以汉阳新区行政管理中心、园；国际商务中心、武汉国际会展中心等为依托四新组团——规划面积46平方公

6、里，打造市级生产性服“十字型”发展轴，形成辐射华中地区的生产务中心，目前区域内有金地澜菲溪岸、绿地国际花都；沌口组团——规划面积94平方公里，打造现代制造业基性服务中心。规划到2020年，该地区居住人口地，目前区域内有万科金域蓝湾。规模将达30万人。1项目与区位解析1.1区域环境分析1.2宗地条件分析1.3宗地素质分析1.4结论1.2.1宗地条件分析—地块四至项目毗邻城市主干道，附近环境复杂、城市形象感差，但周边大部分城中村已全部拆迁完毕，未来区域形象将大为改善。地块东侧加油站西侧城中村拆迁四至关系：东—龙

7、阳大道绿化带及加油站；南—规划中龙阳湖南路；西—龙阳湖小学体育场城中村拆迁；北—惠涛医药及拆净空地。西至龙阳湖小学体北至惠涛医药及拆净地块内部育场空地地块现状地块南侧基站东至龙阳大道绿化带及南至规划中加油站龙阳湖南路1.2.2宗地条件分析—经济指标12万㎡，2.38容积率，商业面积占总面积20%，规划指标限制制约项目运作。综合用地指标总建面12万方，商业面积占总面积的20%，即2.4万方；总占地51095.55㎡地块主要为学校用地，地形规整，地势平坦；121607.4㎡90/66的限制条件，使本项目

8、规划受到一定影响。总建面商业24321.48㎡，住宅97285.92㎡地块平坦，内无水系及山丘，形状呈长方形，东西纵深较长、约300米，2.38临龙阳大道面宽约70米，利于朝南向建筑的排布，会形成延东西向两排或三容积率可建面积实际容积率3.59排的建筑排布；用地性质居住80%、商业20%占地面积中包含17196㎡绿地面积，直接导致了地块实际开发强度增加，实际容积率达到3.59的指标；限制