成都紫东国际项目 定位报告

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1、紫东·旭日荷花定位及规划设计建议报告四川置信商业旅业地产有限公司策划部2007年5月第77页目录第一部分住宅部分4一、项目市场环境分析41.1社会及经济发展状况41.2市场需求分析91.3竞争市场调研与分析部分22二．项目分析272.1项目简介272.2项目地块概况282.3项目SWOT分析31三、项目定位323.1营销战略定位323.2目标客户定位343.3项目产品定位373.4产品价格定位383.5项目形象定位41第二部分商业部分42一、市场调查421.1成都商业发展现状421.2城北区商业发展现状及未来发展趋势421.3市场

2、需求分析43二、项目分析及定位512.1、商圈概况512.2项目SWOT分析522.3SWOT战略532.4商业定位542.5项目商业物业划分552.6产品定位562.7目标客户定位562.8价格定位57第三部分项目规划设计建议59一、项目概况591.1项目位置及地块特征591.2规划设计要求（地块拍卖条件）摘要59二、项目技术调研60三、项目规划建议603.1规划理念及总体思路603.2建筑功能规划613.3总平布局61第77页3.4建筑平面设计623.5建筑立面设计683.6物业管理683.7智能化规划693.8项目具体经济指

3、标（预测）69附：相关业态建筑要求71快餐店建筑要求表71中型中餐厅建筑要求表72经济型酒店选址及建筑要求表74SOHO选址及建筑要求75第77页第一部分住宅部分一、项目市场环境分析1.1社会及经济发展状况1.1.1成都社会经济概况lGDP指标2006年，成都市的GDP总量达2750.03亿元，比上年增长13.8％，在副省级城市中位居第7位。成都GDP从2004年到2007年一直处于高速发展阶段，平均增幅接近14％左右，高出同期全国10.5％左右的增幅。l固定资产投资表1成都市2004—2006年固定资产投资及涨幅，房地产开发所占

4、比例及涨幅（单位：亿元）年份2004年2005年2006年固定资产投资额1085.21457.41899.6比上年增长25.8％27.7%30.9%房地产开发投资291.4450.6619.2比上年增长18.7％54.6%37.4%所占总投资比例26.9％30.9％32.6％2006年全社会固定资产投资完成1899.6亿元，比上年增长30.9%。全房地产投资619.2亿元，增长37.4%。房地产开发投资2005年一度增幅达到54.6％，也正是这一阶段成都房地产的发展最为迅猛，甚至可以说是处于一个发展过热的局面。经过政府宏观调控后，

5、2006年仍然在37.4％的高增长速度上，可见成都房地产投资的强劲势头。l人均可支配收入表2成都市2004-2006年人均可支配收入及涨幅（单位：元）第77页2004年城市居民人均可支配收入10394元，比上年增长7.8％2005年城市居民人均可支配收入11359元，比上年增长9.3%2006年城市居民人均可支配收入12789元，比上年增长12.6%。数据显示居民收入呈稳步上升趋势，随着收入水平的增加必将释放出巨大的购房潜力，住房基本需求和改善型需求也将持续上升，购房能力将进一步提高，有力的支撑成都楼市的发展。1.1.2城北发展状

6、况l城北区范围城北划分为：东至成绵高速、南至内环线（金仙桥路、西体路、武都路、大安西路、大安中路、大安东路）、西至营门口路、北至三环路。大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心等。l城北环境沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。随

7、着城北环境的进一步整治，居住环境得到了较大改善；成都市房产开发日趋成熟，开发品质也得到较大提升，城北受物流市场的影响，近两年房产发展较其它缓慢，但也得到一定程度的发展；在新的形势下，以及在城北生活居住者对高品质居住物业的需求，使得区域房屋开发品质会进一步提升。l城北规划城北作为成都市一个主要区域，其物流市场得到了良好发展，区域购买力较强，需求较为旺盛；但目前区域房产开发较为缓慢，居住物业供应量较少。随着新规划的出炉，开发商和购房者对区域的关注度将进一步提升，房产开发的体量也会进一步增加。作为城北的核心，本轮城市规划给城北带来了前所

8、未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，定位为成都市北部中心。金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，推动城北的城市化进程。第77页从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，200