华银东兰项目定位报告

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1、TEL：0871-6112103/4/5/6FAX：0871-6112108致：云南华银房地产开发有限公司：通过初步的实地调查，结合昆明房地产市场阶段状况，对东陆项目做如下初步分析和计划,作为公司决策的依据。项目基本情况开发用地面积：3333.35m²（5亩）规划控制指标：容积率3.5以下；建筑密度35%以下；绿化率35%以上位置：东陆饭店东侧原“预应力制管厂”周边现状：居住区，临大观河、秋苑公园，较为安静交通现状：多条道路同大观路、西园路、新闻路相连公共配套：大配套较为成熟1.项目的SWOT分析1.1项目优势1.项目位于昆明市西部城区，毗邻西园路、大观路、大观河，交通便

2、利，区域居住人气较旺；2.昆明志浩房地产经纪有限公司地址：昆明市宝善街福林广场蔚兰轩10楼D2TEL：0871-6112103/4/5/6FAX：0871-6112108项目地块周边市政配套设施齐全，生活配套设施完善，靠近交通主干道，在目前的昆明房地产市场格局下，是市区内住宅开发的理想区域；1.项目地块周边生活与教育的配套设施便利、完善，城市的发展和新的土地政策，使城区土地日趋减少，物业升值潜力大；2.开发规模不大，具备速战速决的条件；1.2项目的劣势1．项目地块不规则、狭小，给规划布局带来一定的制约，特别是紧邻军安房地产公司的金玉园小区，其规模、环境等优势对本楼盘将造成

3、压力；2．周边建筑距离较近，随着附近开发进展，局部区域入住人气提高，进入本楼盘的道路的局限性和停车问题会显现出来；3．地块西侧为电力线路器材厂，在搬迁之前对高层建筑的居住环境会有一定影响；1．3项目的市场机会1．昆明市对二环路以内建设项目，特别是高层建设项目的严格控制，使得阶段性的区域市场竞争态势相对舒缓；2．近一阶段二环路以内类似地段同类项目开发（在售项目）和同期项目量（约6万m²）较少，市场存在吸纳能力；3．解决两个关键问题，可使项目顺利规避主要风险：一是容积率要争取到3.0以上，项目才具有开发价值；二是地块基本昆明志浩房地产经纪有限公司地址：昆明市宝善街福林广场蔚兰

4、轩10楼D2TEL：0871-6112103/4/5/6FAX：0871-6112108状况对规划设计的要求很高，项目的营销优势与卖点都由此而来；1．在上述前提下，项目的工程建设进度及质量、营销策划水平和销售推广执行的能力等因素是项目的技术层面的机会；1．4项目的市场威胁1．地块东侧昆明军安房地产公司所开发的“金玉缘花园”小高层为14—16层，具有一定规模（约4万m²），目前已开始施工，是本项目的主要威胁；2．项目目标客户群是昆明市的房地产购买的次主流消费群，单体具有一定的支付能力，但是对楼盘的区位、户型、环境景观等条件较为挑剔，给项目运作带来一定难度。2.阶段市场分析通

5、过我公司对昆明市居民未来购房消费心理的调查，现阶段市场购买行为有以下特点：1、近年来昆明市南市区、北市区市政建设发展较快，开发项目较多，规划布局合理，人气渐旺，交通便利，随着南市区佳湖片区、湖畔之梦、时代系列，北市区江东花城、银河片区等大规模住宅小区的开发，对区域房地产市场的主流消费层（单位住宅：三室两厅、面积100m²昆明志浩房地产经纪有限公司地址：昆明市宝善街福林广场蔚兰轩10楼D2TEL：0871-6112103/4/5/6FAX：0871-6112108、总价20万元左右）吸引力较大；另外，由于市中心区交通便利，生活配套设施齐全，特别考虑到孩子教育问题，30－45

6、岁的具备经济实力的次主流消费层对于城市中心区仍是首选；在此，本项目的目标客户群主要由这几部分构成：中小规模的私营企业主，主流职业人群（政府公务员、企事业单位职员、外企私企雇员）中收入较高的部分，自由职业者等，其中，以30—45岁年龄段为主体，具有以下状态：有一定的事业和经济基础，发展前景乐观，事业处于上升状态，开始实质性承担家庭责任，特别是下一代的抚养和教育责任，处于既要安排照顾好家庭、营造舒适体面的生活，又要发展事业的人生阶段。本项目所要给这部分人提供的是：环境优美，服务周全，配套便利，品质优良，品位高雅，设计合理，细节精致等特点的物业和服务，以保证他们对生活品质的追求

7、和对事业的支持；2、随着配套设施的完善和物业管理的日渐规范完善，市区高层、小高层住宅日渐受到青睐，特别是小高层住宅，从经济性、便利性、私密性、景观性等多方面较受欢迎；3、随着家庭小型化发展，一般结构以三口之家为主，而对住房的理性实用考虑成为市区购房主导思维，经调查从家庭生活的实际有效利用和经济性考虑，建筑面积90－110M2的实用温馨型户型已经能够满足生活使用要求；4、在昆明现有的普遍收入水平上，区域购买能力对价位的心理尺度：3300元以上为高价位，2800－3000元为偏高价位，1800－2800元为中等价位、1500－18