兰乔圣菲项目定位及开发策略报告

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1、定位及开发策略报告华岭地产兰乔圣菲项目定位及开发策略报告THEREPORTOFPROJECTPOSITIONANDDEVELOPMENTSTRATEGY59创典全程地产运营机构定位及开发策略报告说明：1、本报告是结合前期市场调研结论得出的定位方向及开发策略，部分研究论据援引自《宏观及区域市场研究报告》。2、作为定位及开发策略结论，本报告涉及项目开发的众多环节，随着工作的逐步深入有些工作将在具体执行中进一步深化。3、本报告是现实客观条件的反映，随着时间推进及具体情况的变化，本报告的内容将存在动态调整的可能。59创典全程地产运营机构定位及开

2、发策略报告主要内容CONTENTS一、开发思路研究三、规划设计建议市场抉择产品策略及规划原则开发模式探索亮点塑造建议项目SWOT分析项目总体布局道路交通二、项目定位系统景观环境住宅部分立面风格指导思想户型功能目标客户群定位配套设施市场定位会所及商业产品定位物业管理形象定位商业部分四、项目开发策略业态定位项目开发思考业种定位项目开发策略档次定位项目开发步骤特色定位59创典全程地产运营机构定位及开发策略报告第一部分开发思路研究59创典全程地产运营机构定位及开发策略报告一、市场抉择（一）主力户型面积抉择在之前进行的市场研究基础上，我们发现虽然

3、市场存在这样那样的差异，但供需的主流依然是80—140㎡的住宅。因此，本项目必然的产品方向是主流住宅产品！然而，我们也应该看到随着房地产市场的不断发展、需求细分的加剧，在主流住宅这个大的选择前提下仍然有多种细分市场选择的可能性需要我们深入研究：主流住宅细分对比：房型二房、小三房三房、小四房舒适三房面积75－115㎡120－144㎡150－160㎡产品特征功能主导、总价控制大众、无特征舒适型、品质居住供应现状明显不足供应量最大相对不足未来需求需求缺口需要弥补缓慢下降逐步上升需求量基数最大较大相对一般供需趋势供应逐步扩大供大于求供小于求地块

4、要求较低一般较高可选择性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆决策思路顺向思维无超前性的逆向思维决策风险风险小，但无法发挥地块优势风险一般风险一般，能充分发挥地块优势从上表中显而易见，主流住宅中125－144㎡的普通三房、小四房在未来竞争中无明显优势，是首先应该从本项目主力户型59创典全程地产运营机构定位及开发策略报告中否定的；而根据目前发现的市场动向，二房、小三房目前一定阶段内需求空缺难以满足，因此是可以作为主力户型的，但也可能开发商都看到这个情况因而持有这种结论，所以正向思维的结果往往是为了追求差异化而导致未来同质化严重；而舒适三房的方向则是跳出了

5、市场基础本身——是逆向思维的结果，以舒适三房作为主力户型能立足于未来市场，从根本上实现了产品定位的差异化。（二）社会发展与住宅面积需求通过我们对主力户型选择的对比分析，我们初步可以得出这样的基本结论：一是主流住宅的市场供应正在逐步向“小”房型化发展，而目前和未来一段时间内市场上的该类产品的整体销售状况良好；二是主流住宅中注重舒适度的“大”房型供应量严重萎缩，市场空白逐渐显现。显而易见，这两种方向都可以作为我们的开发选择，但是究竟那个开发方向更具相对的差异性、超前性呢？这就需要我们对这两个产品方向与社会住宅需求发展普遍规律的结合程度来研究

6、确定。1、GDP与住房面积据世界银行对40多个国家住宅发展情况的研究成果显示，住宅的投资和建设随着人均GDP增长而出现逐步加快增长的趋势，尤以人均GDP1000美元前后时的增长速度快。世界各国的经验还表明：在人均住宅面积达到35㎡之前，住宅需求会保持旺盛的状态。根据国际标准：当一个国家人均GDP超过1000美元时，其人均居住面积应达到47㎡。2004年西安市人均GDP已经超过1000美元，而市民目前的人均住房面积刚刚超过20㎡，由此可见，室内空间面积不断的扩大是未来住宅发展的必然选择！2、住房面积与生活品质国际上人均居住面积的不断提高并

7、不仅仅是住宅面积的简单扩大，而拥有了大面积的住宅并不等于拥有了高品质的舒适生活。与经济相匹配的国际人均住房标准其深刻的含义在于：居住面积的扩大带来的是生活方式革命，59创典全程地产运营机构定位及开发策略报告而这一点是早期的大面积住宅不可能提供的，品质居住必将成为未来消费者选择居所的必然趋势。因此，从社会经济与人均居住面积发展的关系来看，未来的住宅面积必将呈现出不断扩大的趋势，而这个扩大不是简单的住宅面积增加，而是生活品质的本质提高！从这个意义上来讲，舒适型住宅是未来市场需求的必然主流，也是房地产产品开发的理想选择。结论：通过我们对主流住

8、宅的细分趋势以及未来客户需求发展的必然方向两大因素的综合分析，我们初步可以得出这样的结论：舒适型主流住宅是我们跳出同质化产品竞争，获取高额利润汇报的最佳路线。二、开发模式探索通过前文对市场、竞争、地块素质以