兰乔圣菲欧洲街市场研究及定位报告(I)

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1、商业发展机遇分析经营者分析C、其它行业租金价格大约在每天2.5-3元/平方米餐饮美容总体上，租金可以递增,递增率一般在3-5%。D、一般的行业签约租期为5年中式餐厅、西式餐厅E、规模大的企业或知名品牌企业,签约期至少10年必胜客10年肯德基10年超市20年影城20年金融类10年F、规模小经营灵活性高的行业签约租期稍短为3年五年是国家规定的折旧期,所以大部分企业都会签5年,之后将有一个租用的优先权目录1西安市宏观经济与城市发展状况2基础/地块分析3消费者需求研究4商圈分析5主要商业竞争对手与案例分析6商业发展机遇分析7市场定位及商业主题建议(方案一与方案二)8财务

2、分析9招商推广策略市场定位分析项目定位基础由于本项目所处的区域位置和周边特殊的消费环境，注定了项目需要密切关注周边市场，立足本地区，辐射高新区域，需要在关注消费能力和消费需求的同时有的放矢的塑造概念。项目定位概念确立一个明确的主题概念能够涵盖更多丰富和可以延展的内容，因此必须要找到一个鲜明的主题概念来包装项目，主题概念的发想步骤如下：定位概念由来购物与娱乐交叉、购物与家庭交叉、购物与休闲交叉、购物与生活配套交叉概念定位的目的能够包容不同需求、能够提升消费观念、能够引导消费趋势、能够醒目标识，易于识别和记忆能够塑造多重推广主题概念与招商的关系定位用来吸引大众、提供

3、口碑印象、明确消费引导、涵盖招商业态、提升招商非行业划分市场定位分析-方案一市场定位及商业主题建议-方案一市场定位分析-方案一商业业态元素强化组合主题商业主题消费的强大辐射力元素组合增强凝聚力品牌零售优质品牌组合的吸引力主题商业专业特色辐射能力目标消费餐饮娱乐休闲消费的强化作用目的地餐饮娱乐购物环境住宅配套相对独立的便利服务单独考虑引进区域空白主题业态，满足特定人群的消费需求，弥补区域内奇缺业态，达到来此进行目标性购物的目的。引进内街式店中店的品牌专卖形式，迎合特定人群的消费品位，与周边中低端商业进行错位。提供专门休闲餐饮区，提供即兴餐饮及满足周边居民家庭功能性

4、餐饮业态。利用中心广场建筑特点，增强店中店的通透感，同时利用专卖店的特色装修增强商业整体的档次效果，另外还可以利用步道、小品、休息座椅等元素促进整体消费环境的提升。主题专卖店、品牌专卖店、餐饮娱乐和购物环境四者结合融入到项目中，增强商业的吸引力，弱化地块的不利因素，为中高收入人群提供专业化的消费场所。住宅配套部分结合周边居住人群基本需求单独考虑，应与消费人群保持良好的沟通。市场定位分析-方案一市场及功能定位项目将充分利用周边太白南路带来的交通便利性及周边未来发展趋势所形成的商业氛围，在强化主题购物特色基础上，提供餐饮、休闲、娱乐社交公共空间，使建筑与环境形成流动

5、的商业氛围，为区域内的消费者提供一个舒适的购物、餐饮、娱乐休闲目的地。在以上功能定位下，项目将选择辐射范围超越区域的品牌主力店、主题店和半主力店，精选多种业态的组合，其中包括生活、休闲、餐饮、娱乐崇尚健康、教育和生活,精选国内外优质品牌等丰富业态，与周边其他项目形成明显差异，突商家，融入时尚、居家元素，集合居住、购出自身的定位，使之成为西安城南极具特色的代表未来城市生活方式的休闲地。物、餐饮、休闲、娱乐、体验等多项功能于一体的商业街区，使之成为代表高新区新潮和时尚舒适生活方式的聚会地和目的地。健康生活、妇婴产品是新兴的具有消费力的业态，餐饮业态是目前高新区内最有

6、增长潜力的业态，而家庭型娱乐休闲业态是目前周边最为缺乏但最有增长潜力的业态，项目凭借着商业体的分散性，可以打造小环境内的不同主题，同时丰富的业态也将成为项目的优势，吸引更多的消费者。商家是项目最终实现定位及成功经营的核心，所以在商家选择上要充分反映本案的主题与功能的匹配，建议增加一定比例的主力店和次主力店，这将会帮助项目树立风格与品质，同时能够更好的起到聚集人气，缩短商业培育时间的作用。市场定位分析-方案一目标消费人群定位-消费者类别及基础特征依据顾客的价值观和阶级层次，将西安的消费者细分为以下八种类型：消费者收入状况年龄职业、生活特征及价值观消费习惯类型在企业

7、或政府机关担任高层管理职务，自我评价实现目30-50在购物时对价格相对不敏感，愿意为环境、服务拥有相当可观的收入高，喜欢从事以自我为中心的活动，认为品牌及标者岁等更多感性因素付费。消费行为是体现自身阶层及品味的重要途径，以拥有技术专长的工作者及自由职业者为主他们精力充沛，追求新的消费方式，喜欢尝试新产品，自由者有相对较高且稳定的收入25-40对自己怀有较强的自信心，，对未来预期乐观，将时间花在自己喜欢的事情上，劲头十足的消费想要通过有意义的方式影响环境或他人，者。在消费时看重品牌，但不看重商品品牌下具体的以自身所处的职业角色为荣，较为注重物质利益，年薪资一般不超

8、过5万元，内涵，仅希望借