金地烟台项目整体定位

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1、谨呈：烟台金象泰置业有限公司金地烟台项目整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目属性界定目标解析与核心问题界定大盘核心价值解析市场发展机会分析区域价值的解构与定义整体发展战略项目整体定位整体规划构思本报告是严格保密的。2属性界定项目区位——地处莱山区与高新区交界线上，项目区位距中心城区近，未来规划的道路状况良好Ø莱山区是烟台市新兴城市中心。2003年烟台市政府由芝罘

2、区搬迁至莱山区，莱山区成为新的行政中心；区内山、海、河景观丰富，生态环境优美；烟台大学Ø项目位于莱山区与高新区滨海路交界线上，距离烟台市政府港城东大街3.4公里，距海边4公里；烟台市政府距观迎海Ø项目与莱山区主干道轸大春海边路路相邻，未来规划地块可达大4性良好。街3.4公里公里轸大路高新本案烟荣乌高速区海高速本报告是严格保密的。3属性界定地块四至——北侧与主干道轸大路相接但尚未地块四至修通，紧邻绕城高速，目前地块进入性差Ø北侧与莱山区主干道轸大①北侧未修通的轸大路②绕城高速及地块入口之一路相接，这是外部进入地块的主要道路之一，但尚未修通，目前地块可达性

3、差；Ø北侧为荣乌绕城高速，双向六车道——八车道、设计时速120公里，山东段现已③东侧烟海高速全线通车；①Ø东临正在建设的烟海高速，双向四车道，与烟海高速之是有八十多米的绿化带；④西侧的厂房Ø西侧为村庄；Ø南侧的山体为规划的青龙山公园；⑤南侧的青龙山青龙山与远山间的湖水本报告是严格保密的。4属性界定地势南高北低，北侧平坦，东南侧有坡地；内部有水渠地块情况、水塘、果园、植被丰富；有厂房、民居、小学待拆迁Ø地形：南邻青龙山，地块水渠东南部地势高（30~43m），北部平坦。整体高差约30米。Ø地块内资源：地块内部有水塘一条水渠和诸多水塘；植被丰富。有成片的樱桃

4、园和成排的老树；Ø已建建筑物：地块内部有地块东南侧的斜坡已建学校仪仗式老树已建的厂房、民居和小学。地块北部紧临50路公交车终站点；已建厂房Ø限制：水渠的出入口固定，内部路径可调。地块北部50路公交终站成片果园已建民房本报告是严格保密的。5属性界定地块规模大，计容建面约200万㎡，拆迁成本即为地价，开发基本情况时序有限制，南侧净地首开，东部农地最后开发Ø地块规模：总用地面积179.25万㎡（2689亩），可出让建设用地面积113.78万㎡（1707亩）；Ø容积率：综合1.806（金回迁房A拆回迁房B地容积率1.66），单个地块迁一能有定容积率低于2.5；

5、动障放Ø控高：100米碍在地最水塘块后Ø地价：无直接地价，拆迁可与净地一起开开成本即为地价；发Ø回迁房量：回迁住宅为可首先开发的净地41.36万㎡，位置固定。商业及配套8.64万㎡。Ø配套：中学两所，小学两所，养老院，幼儿园。开发时序：首期可开发南侧两块净地，中间的水塘可以与净地一起开发；回迁房A和B的顺序由欲迁入村民签合同情况决定；右侧农田因拿地难最后开发；拆迁有障碍地块目前正在与工厂谈判本报告是严格保密的。6属性界定项目属性界定：三线城市行政新区边缘，资源条件良好中等容积率区域性开发项目p区域属性：三线城市烟台GDP在山东省排名第二，仅次于青岛。2

6、003年烟台市政府搬迁至莱山区，莱山区成为行政新行政新区区，未来城市主力发展方向，城市核心区。项目用地距市政府3.4公里，属于主城区边缘位置，新区边缘北侧有绕城高速将地块与城区“隔断”。p项目属性：项目整体记容建面219万方，可商业开发面积169趋近区域开发万方，目前烟台尚无如此大规模的区域性开发。综合容积率1.8，开发商可出让商品房容积率中等容积率1.66，单个地块容积率低于2.5，属中等容积率项目。地块内部有排洪区、水塘，植被丰富，成排老树和果资源条件良好园。地块南部有青龙山，未来将规划成青龙山公园。本报告是严格保密的。7未来城心边区域性开发之作目

7、标解析与核心问题界定大盘核心价值解析市场发展机会分析区域价值的解构与定义整体发展战略项目整体定位整体规划构思本报告是严格保密的。8核心问题界定通过检视自身项目属性与开发背景并结合企业开发目目标Vs现状标，得出项目的核心问题——R2S我们想要什么？核心问题是什么？现状是什么？（开发商目标）（项目开发的客观背景）p核心目标：在保证价格的前提p企业层面：进入烟台市场第二个项目，项目下，实现快速走量的目标的市场影响力将逐步建立，亦是集团层面屈指可数的大规模开发项目p目标解构：在烟台市场上实现金地品牌的树立和高市场占有率的实现p项目层面：烟台市场上首屈一指的大规

8、模开发项目，项目从体量和影响力上属于区域开p量化目标：发范畴Ø开发周期9年，实现年均17万方的