标杆房企：融创中国高增长模式研究及潜在风险

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1、融创中国高增长模式研究及潜在风险2018年5月章节目录融创中国3600亿大跃进实现高速增长，融创中国都做了哪些事？融创中国业绩暴增背后的风险警示结论与启示PART1融创中国3600亿大跃进房地产企业规模化提速企业不同发展阶段的特征及诉求点融创中国业绩暴增呈现出的特点房地产企业规模提速2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。融创中国2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，融创销售金额突破3000亿元，达到3652.6亿元，较2016年同比增长142%，增长幅度在销售金额TOP20的房企中排名第三图：2017年销售

2、金额TOP20房企两年销售金额增长值及销售金额增长率6000180%162%158%160%5000142%140%120%4000100%94%96%88%86%300078%77%80%60%53%200045%47%48%41%40%40%34%28%20%20%10008%0%-4%0-20%2016年销售金额2017年销售金额2017年销售金额增长率（%）数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部房地产企业规模提速融创中国在业内被公认为营销能力很强的公司，崇尚狼性文化，善于高杠杆运作。在销售金额上从2011年至2015年，公司每年都保持着一定的增长，但增速放缓，直到2016年公

3、司销售业绩突然发力，增长率达到120.9%，2017年更是达到了142%，凭借高速增长，融创2017年销售金额排名国内房企第4位，较2016年提升3个名次图：融创2011年—2017年销售金额、销售金额增长率及销售排名40004160.0%3500142.5%140.0%3000120.9%120.0%2500100.0%84.5%7200080.0%150060.0%53.7%1091000131140.0%1850020.3%20.0%3.6%00.0%2011201220132014201520162017销售金额（亿元）增长率（%）N表示融创中国2011年-2017年销售金额

4、排行榜名次数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部房地产企业规模提速随着企业运营规模的不断增长，增长速度会逐渐放缓。但一些高增长的房企，仍然保持着较高的增长活力，以2017年为末期数据，销售金额排名前10的房企（由于数据缺失，未考虑绿地）销售金额增长率来看，融创中国3年复合增长率高达77%，位于10家房企之首，3年复合增长率为59%，位列第二，但整体来看，融创中国销售规模保持着高增长速度以2017年销售金额排名前十的房企为例（由于数据限制，未考虑绿地控股）表：2017年销售金额TOP10房企销售金额5年及3年复合增长率对比碧桂园万科中国恒大融创中国保利地产中海地产龙湖地产华夏幸福华润置

5、地绿城中国复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率复合增长率（%）（%）（%）（%）（%）（%）（%）（%）（%）（%）3年63.8735.7153.8477.0631.4420.4645.1943.5429.5825.315年63.2130.1740.2659.3124.8816.5831.3045.9824.9215.16从3年复合增长率来看，融创中国达77%，位列千亿房企之首，增速最慢的是中海地产，仅20.46%在5年复合增长率中，融创中国增速达到59.3%，5年复合增长最快的房企是碧桂园，高达63%结合3年和5年复合增长

6、率来看，融创中国的复合增长率较高，企业规模增长速度较快数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部房企不同发展阶段的特征及诉求点从时间上来看，房地产企业在不同市场背景下，所呈现出的特点和诉求也不同，我们大致将时间段分为：2010年前，2010年-2015年间，及2015年后三个阶段。第一阶段房地产企业发展模式可归纳为资源主导阶段，是以土地、资金及关系推动形式的发展阶段市场整体特点：在此阶段包括国企、民企在内的各种企业发展的都特别快，似乎整个土地增值行业都处在一个野蛮生长期市场需求非常旺盛，消费者产品识别能力还较弱，不愁卖不了房子地方土地财政盛行，土地供应量大，在火热的市场下，土地增值

7、速度成倍增加，企业利润空间加大资金对房地产市场推动毋庸置疑，特别是在2008年后4万亿的计划，使得大量资金进入房地产市场，让房企更是如鱼得水在此阶段，由于房地产市场管理政策未趋严格，很多房地产企业在发展资金驱动关系驱动过程中与关系不可分割，靠关系拿地、靠关系贷款融资等，行业管理不健全房企不同发展阶段的特征及诉求点2010年-2015年房地产市场发展阶段可以概括为是企业能力主导的阶段，房企在此阶段注重产品品质的体现，注重品牌的塑造；同时加强管理能力建设，