昆山市前进中路保昆地块项目市调报告

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1、昆山市前进中路保昆地块项目市调报告昆山嘉腾房地产有限公司2007年6月22号第一部分引言调研对象1、各售楼处售楼人员2、商圈营业点经营户3、昆山各阶层市民调研范围1、城市的宏观经济状况2、城市规划及发展状况3、各写字楼项目的规划布局、行销策略、客户购买群4、区域写字楼项目特色及优劣势5、区域商业圈划定及租金情况调研依据1、《昆山市统计年鉴》（2002-2006）2、各售楼处工作人员3、与各商业圈经营户访谈记录4、昆山楼市杂志、互联网等相关数据第二部分宏观方面1、项目区域状况2、昆山文化底蕴3、市区规划状况4、

2、历年总体经济走势昆山区位及行政划分昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；昆山市现有户籍人口65万左右；昆山市现有流动人口70万人左右；昆山市现有常住总人约135万人左右；总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶，这里是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。昆山市属于江苏省苏州市管辖；昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇

3、、锦溪镇。12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。昆山交通优势昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1.5小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（

4、距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。昆山城市定位江苏国际商贸重镇沪苏物流转运基地休闲居住品牌城市生产性服务业现代化商贸服务业昆山城市规划拓展城市空间完善城市功能构筑和谐社会创建文明城市资料来源：建设规划局昆山文化昆山具有悠久的历史文化底蕴，“六大文化”彰显昆山魅力:1、以昆曲为代表的戏曲文化；2、以周庄为代表的水乡旅游文化；3

5、、以顾炎武等“三贤”为代表的政治哲学文化；4、以沈万三为代表的商业文化；5、以大闸蟹和奥灶面为代表的饮食文化；6、以昆石、琼花、并蒂莲为代表的园艺文化。以文化促发展,以文化促繁荣,为昆山新一轮发展注入新的活力，也使"魅力昆山"品牌叫得更响。昆山市整体经济发展各项指标2001年2002年2003年2004年2005年图二昆山城镇居民人均可支配收入城镇在岗职工平均工资0500010000150002500020000981017593143831227111128130341501120099168092292

6、8单位：元资料来源:昆山年鉴2001年2002年2003年2004年2005年0单位：亿元图一昆山国内生产总值变化情况表150250350450550650750230314430571730昆山市整体经济发展规划做好与制造业配套做好与沪苏错位发展扩大服务半径和资源整合完善城市功能加大招商力度资料来源：建设规划局昆山经济发展与本地块关联2006年昆山依然在全国百强县名列榜首，全年完成地区生产总值932亿元，增长24.9％；全口径财政收入151.3亿元，增长29.6％；地方一般预算收入65.3亿元，增长26.6

7、％；全社会固定资产投资280亿元，增长19.2％；城镇居民人均可支配收入19016元，农村居民人均纯收入10508元，分别增长13％和14％；城镇登记失业率2.2％。有来自55个国家和地区举办了4800多个项目，有24家世界五百强投资了52个企业；总投资超亿的企业有38家。现在民营企业已经超过20000家，加上欧美企业和台资企业，昆山就有一个庞大的企业数量。联系以上数据与经济形势发展变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分

8、中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。第三部分市场分析1、写字楼市场施竣工情况2、写字楼价格走势3、个案分析4、商业分析写字楼市场施竣工情况2001—2005年施工面积依次为：12.7万M2、7.5万M2、7.8万M2、18.7万M2、15.3万M22001—2005年竣工面积依次为：1.1万M2、5100M2、3900M2、2.2万M2、6.1万M2个案