深圳怀化机械学校地块项目市调报告上

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1、怀化富尔投资公司怀化机械学校地块项目市调报告深圳市同致业房地产顾问有限公司2008年2月21日前言【调查目的】通过调研，了解掌握怀化市及项目所在片区经济发展状况、人民生活水平、房地产市场现状及未来发展趋势，分析项目的威胁与价值点，运用统计学理论进行科学分析，对市场做出客观的判断，为发展商提供高价值的项目发展参考意见。【调查原则】客观、全面、深入、实效、以事实为依据，以客观判断为准绳。【调查方式】实地勘察、文献研究、竞争项目踩盘、客户调研、消费者访谈、抽样调查、业内人士访谈、相关单位查询。【调查范围】怀化城区，着重于城东区和湖天区，类

2、似城市与片区。【调查时间】15天（2008年1月15日——1月30日）。【报告撰写依据】《怀化市统计年鉴》、《怀化市2003、2004、2005、2006、2007年国民经济和社会发展的统计公报》；怀化市政府、怀化市国土局、怀化市统计局发布的相关地产资料；抽样调查记录、业内人士访谈、客户访谈记录；其他相关类似城市04、05、06、07年国民经济和社会发展的统计公报。目录第一部分市场背景调查6第一节、怀化市宏观经济背景调研6（一）城市概况61、地理位置62、气候73、行政面积74、怀化市板块划分75、人口规模86、交通状况87、自然资

3、源98、文化教育、医疗9（二）宏观经济发展现状101、怀化经济发展状况102、财政收支与金融状况123、收入和消费水平134、旅游155、主要产业166、固定资产投资177、整体经济运行状况17（三）怀化市经济发展展望19（一）城市规划与发展方向21（二）政府相关政策对房地产业的影响23（一）房地产发展概况24（三）热点区域分析29（四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势30一、怀化房地产开发市场存在的主要问题30二、怀化房地产开发市场未来趋势31（五）市场发展前景——横向城市对比32第二部分企业发展分析36第一节本项目启动

4、对富尔公司未来几年发展战略、发展规划的意义36第二节富尔公司对项目的利润需求分析36第三部分项目分析37第一节、项目概况37宗地现状37项目四至38项目周边的社区配套39项目周边环境40规划控制要点41第二节、项目所在片区城市规划概况分析421、项目与城市发展方向之间的关系422、项目发展对城市发展的影响和意义42第三节、项目所在区域市场分析421、区域住宅市场状况422、区域内具有可比性项目个案分析423、项目所在区域市场供需量分析预测43第四节、项目SWOT分析（项目优劣势和机会、威胁点分析）43项目综合评价及发展战略44第四部

5、分个案调研46一、楼盘考察概要46（一）考察目的46（二）考察时间46（三）考察对象46（四）考察内容46二、楼盘个案考察46个案一:雍景豪庭47个案二：维也纳森林49个案三:天龙御园51个案四:滨江花园53个案五:公务员小区53个案六：项目对面的博雅苑54个案调查结论57三、考察总结57第五部分消费者访谈调研61第六部分项目的商业构思65第七部分项目定位构思66第一节项目市场定位66目标消费群体定位66整体市场形象定位66案名建议：67价格定位67第二节产品定位建议68一、总体布局规划及空间布局建议68二、建筑风格定位69三、环境

6、景观定位70四、产品类型定位建议71五、户型定位建议72六、配套设施建议72第八部分项目利润分析预测74第一节项目发展规划74一、基本数据74二、建筑面积的确定74三、建筑类型74四、建设分期74第二节项目投资估算75第三节项目静态投资效益预测75第四节结论77第一部分市场背景调查第一节、怀化市宏观经济背景调研（一）城市概况1、地理位置怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒--29度01分35秒，东经108度47分13秒--111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，

7、与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有"黔滇门户"、"全楚咽喉"之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成"十"字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。怀化历史上又称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡

8、和国内重要交通枢纽城市。号称“火车拖来的城市”。2、气候怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7℃，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。全年日照时数较足，全市年日