宏泰美墅项目推盘及定价思路

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1、宏泰·美墅项目操盘思考—关于近期推盘策略及价格策略2011年6月3日思考一竞案分析思考二价格策略思考三推盘策略思考一竞案分析思考一竞案分析天地凤凰城对外报价区间：住宅7500/㎡，洋房8800-9800/㎡，别墅9800-11800/㎡产权类型及土地年限：住宅70年，2005年拿地，剩余土地使用年限64年产品类型及面积区间：127-400㎡以上，6月推出新产品80-150㎡交房标准：毛坯工程：一二期封顶，三四期在建，7月开盘，2012年5月交房优惠政策：总优惠5-10万实际毛坯销售价格推算：住宅6600

2、㎡思考一竞案分析旭辉十九城邦对外报价区间：公寓8000/㎡,住宅8000-9000/㎡，别墅10000-11000/㎡产权类型及土地年限：住宅70年，公寓70年，2006年10月拿地，住宅剩余年限65年产品类型及面积区间：公寓40㎡，6月推住宅145-280㎡以上，联排别墅264㎡以上交房标准：公寓精装修1500元/㎡，住宅、别墅毛坯工程：一期别墅交房，二期别墅、公寓、住宅2012年底交房，住宅近期开盘优惠政策：排卡1万抵3到5万，一次性97折实际毛坯销售价格推算：公寓6300/㎡，住宅7500/㎡思考

3、一竞案分析廊和坊对外报价区间：住宅团购7500/㎡，零售8500/㎡，公寓12000/㎡产权类型及土地年限：住宅70年，2005年拿地，剩余土地使用年限64年，公寓40年，2010年拿地，剩余土地使用年限38年产品类型及面积区间：住宅80-130㎡以上，公寓49-85㎡，可带租约销售，2.0/天/㎡交房标准：公寓精装3000/㎡，住宅毛坯工程：商业封顶，住宅地基至3层，2012年3月底交房优惠政策：公寓一次性96折，按揭98折；住宅一次性95折，按揭97折,4万购12万的车位，如不要可申请优惠5-8万元

4、左右实际毛坯销售价格推算：公寓8600/㎡，住宅7500/㎡思考一竞案分析塞纳容府对外报价区间：住宅9000/㎡，别墅15000/㎡产权类型及土地年限：住宅70年，与塞纳河谷同时产品类型及面积区间：住宅，80.93-138.01㎡，别墅257㎡以上交房标准：精装1800-2200/㎡工程：别墅封顶，住宅2012年底交房优惠政策：5.28预选房时制定实际毛坯销售价格推算：住宅7000/㎡，别墅12500/㎡思考一竞案分析艾力枫社对外报价区间：现房公寓9500/㎡产权类型及土地年限：公寓40年，剩余土地使用

5、年限37年产品类型及面积区间：公寓40-108㎡交房标准：精装2000/㎡工程：现房公寓优惠政策：一次性98折优惠实际毛坯销售价格推算：现房公寓7350/㎡思考一竞案分析项目名称毛坯销售价格（减去精装标准及优惠）天地凤凰城住宅6600㎡旭辉十九城邦公寓6300/㎡，住宅7500/㎡廊和坊公寓8600/㎡（包租），住宅7500/㎡塞纳荣府住宅7000/㎡艾力枫社公寓7350/㎡（现房）竞案同类产品价格推导：公寓6300/㎡；住宅7300/㎡思考二价格策略思考二价格策略定价目标是整个价格制定工作的灵魂。房地

6、产定价目标可以归纳为追求利润最大化、追求市场占有率最大化、树立企业形象、加快资金周转速度等几种不同的形式。思考二价格策略一、利润最大化这是许多企业的定价目标。当该楼盘独特性较强，不易被其他楼盘替代时，可采取高价定价方法。一般的企业应更多采用低价入市（前期）来吸引顾客，从长远和总体利益看，企业也有可能获得最大利润。思考二价格策略二、市场占有率最大化市场占有率是指一定时期内某房地产企业的销售量占当地市场销售总量的份额。一般而言，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市

7、场地位的目的。思考二价格策略三、树立良好的企业形象稳定的价格有利于赢得企业形象，进而在行业中树立长期优势。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的价格策略。思考二价格策略四、加速资金周转五、其他目标在某些特殊时期，企业也需要制定其他定价目标，如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益以遏止对手为定价目标。房地产动态定价策略动态定价策略是指开发的楼盘从开始预售到全部售完为止全过程采取的策略。在楼盘销售中，开盘定价是最为关键的

8、一步。房地产价格是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整，对新推楼盘来说，是低价开盘，以后逐渐走高好呢？还是高价开盘待完成初步销售目标后再低价清货好？1.低开高走策略低开高走策略就是随着施工建筑物的不断成形和不断接近竣工，或根据销售进展情况，每到一定的调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，这是一种较常见的定价策略。1.低开高走策略低价开盘的优点是：第一，便于快速成交，促进良性循环。第二，每次调价