某广场定价策略及推盘策略汇报.ppt

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1、万国·首府广场定价及推盘策略汇报宁波迪赛2009.6.3精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！一、定价策略精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！定价思路：一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。（参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）三、参考宁波、台州县级城市的租金与售价之间的关联度四、通过投资回报率来定售价。五、通过成本法来验证销售价格与成本之间的关系。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！一、根据产品的商业价值将产品进行细分。第一梯队：沿人民路商业街区，

2、人气最旺，参考附近商业租金。第二梯队：对面为人民广场，为单面街。商业价值与人民路有一定差距。第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流,商业价值次之。第四梯队：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。第五梯队：车行入口商业,北侧可以开门,商业可视性较高.第六梯队：内街商业,可视性不高.第七梯队：3层商业,双首层商业概念,价值略低.第八梯队：Z北外侧商业,可视性差,通达性差,商业价值弱.第九梯队：4层商业，为大板块商业，商业价值最弱。适合引进卖场和咖啡等商业。3F:第七梯队第一梯队第五梯队第八梯队第二梯队第三梯队第四梯队第六梯队4F:第九梯队精品资源网（....），提供

3、海量管理资料免费下载！参考三门的租金体系精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！10-131-1.54-5三门商业街区租金体系租金（元/㎡·天）7-82.5-3从三门的租金体系发现，均为1F商业。本项目的产品特征：1+2F。租金缺乏依据。--参考周边县市区的案例。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！慈溪、台州县市区主要街道的租金体系通过比较发现：2F的租金很低。1通2出租的商铺与1F的商铺租金比率为（1.38-1.07）：1。因此在考虑本项目租金定价时，也将2F作为1F的附加产品。按照1.2-1.3：1的系数来确定。精品资源网（....），提供海量

4、管理资料免费下载！第一梯队：人民路外街产品。产品类型：1+2F，面宽：3.8m进深：14m单层面积：主力60平方（单层面积），边套：86平方、65平方层高：1F:4.2m2F:3.6m总量：20间，共2462平方（单层面积1231平方）对比：人民路商铺对比理由：都属于同一条街区上。而且是三门最热闹的街区，最有可比性。由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出人民路外街产品租金为12-13元/㎡·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参

5、照类别单间面宽5%3354334进深5%4445535层高5%3353445地段50%48484850402250人流量35%30303035301833总评分100%88889297825097各店铺租金（元/㎡·天）P1(a)10P2(a)4P3(a)8P4(a)15P5(a)4P6(a)5参照权重（%）Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）P1(b)2P2(b)0.8P3(b)1.2P4(b)4.5P5(b)0.4P6(b)0.25本项目加权平均租金价格P商铺价格9.15本项目区位租金价格P商铺区位10精品资源网（....），提供海

6、量管理资料免费下载！第二梯队：南山路外街产品。产品类型：1+2F，面宽：3.8m进深：14m单层面积：主力60平方。边套：113.01平方、48.92平方层高：1F:4.2m2F:3.6m总量：14间，共1768平方（单层面积884平方）对比：海游街商铺和人民路商铺对比理由：属于城市的二级商圈，有一定的参考性。由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出：南山路外街产品租金为10元/㎡·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单

7、间面宽5%3.53533.534.5进深5%4444425层高5%3354425地段50%45423228302248人流量35%30322522253033总评分100%85.584716166.55995.5各店铺租金（元/㎡·天）P1(a)8P2(a)6P3(a)5P4(a)6P5(a)4P6(a)6参照权重（%）Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）P1(b)1.6P2(b)1.2P3(b)0.75P4(b)1.8P5(b)0.4P6(b)0.3本项目加权平均租金价格P商