金九时代广场推盘策略129

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1、金九时代广场推盘策略通过对项目的深入研究后，世家机构金九时代广场项目组认为有必要对本项冃复杂的产品结构作合理的推盘控制，以便项目价值能够得到最大限度的实现。一、销控策略总规划重新更改后，本项目产品的复杂性、多元性特征曰益明显，有的产品在期房阶段推出将很难实现其自身价值，同时，还会出现相同产品因所处位置的差异性而形成内部的相互竞争，从而导致项口总产值受影响，为了尽量避免这一状况出现，我们对部分产品实行阶段性销控，根据销售进度适时陆续推出。（一）、住宅通过对住宅产品结构的分析，我们发现明镜宾馆旁的电梯公寓、靠近参天占树和内容丰富的绿化小广场的多层住宅，因其景观

2、均好性及周边不错的居住环境，肯定会成为众多客户的首选，为了制造旺销场面、增强项口的紧俏性以及为机构大客户预留选择机会，项目组决定对这部分产品的多层住宅中的1个单元、电梯公寓靠申明亭一边的单元实行阶段性销控。相比较而言靠屮明亭这边的多层住宅由于靠近大型垃圾站、清真寺以及大量拆迁安置房，景观环境、居家环境都对较差，在本项廿图纸阶段的期房将很难被客群接受，如果在这个阶段推出，其价格也会非常低，为了更好地防止这部分产品的产值下滑，项目组决定这部分产品仅开售住宅A,对该区域其余住宅产品实行销控。（二）、商铺为了尽快缓解开发商的回款压力，项目组在经过多次研究后，决定对

3、针对新规划后的商铺重新制定推盘策略。首先推出时尚服饰街、主力店（以及主力店内的散铺），其余商铺暂时封盘（大客户进驻除外，如数码电信广场和地卜商场只卖大客户），待时机成熟后再分批推出，以便形成持续不断的抢购热潮。二、销售策略1、主力店：三权分离的产权商铺租赁期限：15年；回报率：8%且每年0.15%递增；回报支付方式：a、每半年支付一次，回报率8%,每年递增0.15%；b、签约即支付1年，第1年按7%计，第2年起8%且每年递增0.15%；税收：回避；维修基金：从固定回报中扣除；按揭年限：5成10年；需签订合同：《购房合同》、《合作经营协议》、《物管协议》、《

4、维修基金补充协议》；2、散铺:a、针对投资者：委托租赁1、经营管理公司根据客户要求为客户提供招商服务，租金水平不保底不封顶，租赁吋间不固定，招商成功后，客户支付一个月租金给经营管理公司作为佣金；2、经营管理公司提供统一的物业管理服务，物业管理费由经营户支付；b、针对自用者：委托物业管理1、用家在符合统一规划的前提下自己负责招商；2、经营管理公司负责日常商业物业管理，物业管理费由用家支付。三、价格策略（一）、新规划后项目原定总产值实现难度加大新规划使得现在住宅与商业混杂，住宅的私密性、景观效果的均好性都受到严重影响，这导致本项目的住宅价格整体水平较以前相比有

5、所下降；同时商业部分有些位置交通动线不合理（步行街），有些部分受建筑形态局限（电梯公寓群楼柱网太密）价格也难冇上住表现，显著位置的商铺（商务办公楼下）价格相对而言具有较高的价值空间。（二）、定价策略1、住宅：由于本项目住宅除了口岸优势外儿乎没有更多价值利益点，项目景观性、私密性都较差，为了能在开盘Z初迅速积累人气形成热销状况，建议采用低开高走，根据销售节奏动态拉高价格。2、商业：由于商业部分产品分为主力店和散铺两种形态，销售方式也各不相同,因此针对这两种的产晶形态项目组采用不同的定价策略。1）、主力店:因为产权商铺吸引客户卜•单的首要因素是投资保障体系和回

6、报模式,因此对主力店部分采用平开高走；2）、散铺：因为商业街区各条街的口岸价值各不相同，为了更好地实现项目商业价值，建议对散铺采取分街区均价定位。（三）、价格体系1、住宅部分均价多层：1050元/m）电梯:1400元/m]2、部分商铺均价主力店:11000元/n?（主力店内散铺13000元/n?）；时尚服饰:一层7000元/n?；二层2500/m2；电信数码商城：一层12000元/m?；二层3500/m2；四、付款策略及优惠政策1、一次性付款：纯投资商铺：优惠1・2%（由经理掌控）；个体散铺：优惠1-4%（其小优惠1-2%*销售代表直接掌控，3・4%由经理

7、掌控）；住宅:1-3%（英屮优惠1%由销售代表直接掌控，2-3%由经理掌控）；2、按揭无优惠（一次性购买住宅五套及五套以上的客户，商铺50万的客户给予1%优惠）；3、分期付款无优惠；4、前30位签订购房合同的客户给予1%优惠（纯投资、个体散铺、住宅各10个）。五、推广策略及方式从前期的推广情况反馈来看，带表演性质的促销活动是目前本项目很有效的推广方式。因此本项目2004年春节期间及春节后最耍推广方式如F：1、春节期间初六、正月15元宵节安排两次公关性宣传活动（活动方案见附件）;2、至少每月开展一次大型带表演性质的主题促销活动；3、毎周末（周六、周日）在塔耳

8、门广场开展免费“时代广场精品电影展播”；4、从2月中旬开始针对周边