中原_北京天地美墅项目商业策略思路_(可排版)

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1、大地美墅项R商业初步思路谨呈：北京恒帝隆房地产开发有限公司北京中原商业部20091>.2.能量汇聚资源环境精神能量汇聚资源环境精神主要内容框架本项目商业特性分析初步假设本项目初步定位本项目商业的核心问题商业初步假设的市场验证本项0初步运作规划现象思考假设求证执行步骤本项目特性分析从产品功能看特性别墅，是高质量的静态环境商业，是高频率的动态环境别墅与商业合一的项目，必然面对“静”与“动”之间的矛盾冲突屮原的思考：如何和谐发挥“静”与“动”的互动价值？?木项口产詁既包括别墅，也包括商业显然，常规依靠人流量的商

2、业模式是无法达到的。商业别墅“静”“动”合一木项口远不是一般的配套商业本项目潜聚了可观的商业影响势能本项目总商业规模达到10万平方米从商业体量看特性商业“势”大中原的思考:我们应该如何审视本项目商业的“势”？我们应该如何发挥本项目商业的“势”？我们应该如何借助本项目商业的“势”？9一区商业，面积：23373.12平方米二区商业,面积：25341.84平方米三区商业，而积：25341.84平方米四区商业，面积：25341.84平方米本项目商业的“街阵”布局具有一定的商业经营“想象”空间木项口商业“延伸”性较为强势本

3、项目商业“分布”性较为分散本项目商业分布遍及项目外侧南、东、北三个边，以及贯穿项目核心的十字街区两侧从商业分布看特性商业“阵”阔屮原的思考：如何选择商业的经营方向与业态氛围，以发挥商业街阵特点与经营业态共勉的互益效应？9不依靠单个大型商业品牌来发挥经营价值依靠多个小型及屮型品牌共同发挥价值需要聚集众多商家经营特点与街商环境共同形成氛围本项目商业总体属于大规模商业街，从产品形式角度看，既包括商业单体,也包括连续商业街，商业形式非常丰富从商业产品形式看特性“街商”“形”丰中原的思考：如何选择与商业产品类型相吻合的业态

4、资源，來体现产品类型互动空间的经营优化组合？?■区域现状呈现城市过渡区环境的不利特点，但潜藏着一定的城市新型产业功能发展机会区域现状人口密度低区域现状城市化环境特点不突出本项目区域是由“城市边缘”向“城市”的转型区域从区域发展看特性城市过渡区域IIIIV本项目城市发展较成熟区域城市发展不成熟区域屮原的思考：怎样适应城市过渡区特点以及迎合区域发展方向，使本项目商业与区域条件相契合？IIIIIIV木项口区域内现有已经存在部分文化艺术机构和产业区，具备文化艺术产业发展的“土壤”“环球国际影城”主题公园的规划建设，将在未

5、来对区域城市产业功能起到带动作用，并将对本项目商业未來的经营环境产生冇利影响大稿村国际艺术区北京现代音乐学院韩美林艺术博物馆环球国际影城（规划中）从区域城市文化发展看特性“有艺之处”“有益之处”中原的思考：怎样利用区域的艺术Z点，成为对本项目的冇益Z点？?项目特性现彖海特性具备能量（无限）资源（无尽）汇聚（百川）环境（多变）精神（博大）需要台匕丄丄冃匕耳1资源汇聚环境精神惊人神似Whyweneed?如何和谐发挥“静”与“动”的互动价值？如何审视，发挥和借助商业的“势”？如何选择商业的经营方向与业态氛围，如何选择与

6、商业产胡类型相吻合的业态资源？怎样适应城市过渡区特点以及迎合区域发展方向，使本项目商业与区域条件相契合？怎样利用区域的艺术之点，成为对木项口的有益之点？“静动”和谐共赢是本项目需要的商业“精神”商业的“势”态得以发展，是需要激发物业“能量”并转化为商业价值的要借助商业的“阵”、“形”等街商特点，必须做到“汇聚”适应区域的发展阶段必须塑造项目内部的“环境”本项目要获得发展，必须呼应区域（有艺）有益资源，并整合市场资源本项目“现象”所体现的核心问题海精神博大项目需要的精神博大站在商业的层面上文化艺术，是我们最冇机会实

7、现博大精神的方向城市范围化的文化艺术及泛艺术空间本项目的初步假设1、辐射全市乃至外省的文化艺术口的性消费2、辐射通州艺术家群体的目的性消费3、满足自身别墅及通州高端人群的目的性消费多元化商业街初步市场验证2别墅商业别墅1木项口别墅总面积约16万平方米。位置而积一区别墅24376.33二区别墅24418.68三区别墅63991.87四区别墅48202.39供应：大量人群商业2本项目商业总面积约11万平方米。位置面积一区商业23373.12二区商业25341.84三区商业36829.33四区商业23698.93供应：

8、大量商业物理平台本项目自身条件分析及验证现象别墅1人群：带來消费需求物质层次的需求：生活服务、购物、餐饮景观感受的需求：观赏、休憩、健康精神层次的需求：文化、艺术一般性别墅区及别墅商业均能够捉供暂时没有任何别墅区及别墅商业能提供本项目自身条件分析及验证木质商业2商业物理平台：提供商业经营空间层面一：满足别墅及周边人口牛活消费层而二：本项目商业剩余80%的面积约9万平方米，