天地源木塔寺项目策略初探_(可排版)

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1、K天地源木塔寺项目策略初探1发展商：天地源股份冇限公司提案：尚美佳机构日期：9>2006年12月PART1—分析AnalysePART2—策略StrategiesPART3—创意IdeaPART4—战术Tactics目录ContentsKPARTI分析1一、项目概况开发策略：塑造顶级产品，进入无竞争领域;位置：高新区科技六路占地而积：961>.70亩2、建筑面积:190500平方米3、容积率：2.464、竞争优势：位置：高新区稀缺成熟地段；环境：周边公园环绕，推窗即可感受最纯正的公园

2、生活低密度：高新区••花园社区的天然优势;社区品质：高品级社区、强调尊贵和私密性特征；品质配套：毗邻成熟生态大盘、周边生活环境成熟、高档购物场所、超市、休闲场所…品质生活：离尘不离城，诗意与繁华转瞬即可获得二、竞争环境1、两个不可取的极端方式在对竞争环境进行分析的过程中，只强调项目门身的均好性只能是孤芳门赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。而将竞争范围泛化则会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。2、本案所屈区域竞争力竞争环境总价兰乔圣菲绿地世纪城逸翠园•西安中海华庭竞争领域A兰乔圣菲定

3、位：华贵境界高新首府西安首家西班分皐家园林居住社区这是和木案在同一区域的高端项目，主耍强调西班牙工法制造、以纯正的西班牙风情为主题的高档社区。11幢板式11-18层的小高层组成，建筑面积约18万平方米，绿地率为40%左右，容积率较高为3.27,户型以160・220平米的三室、四室和五室为主力户型。建筑上对西班才典型的地中海风格进行了充分挖掘，整个社区体现出华贵而沉稳的气度。2006年9月景观示范区开放，2006年10月25口开始接受认购，□月18口，在香格里拉金花饭店举行了产品推介会。从产品规划如：

4、户型、建筑结构等来看，口标客户较为纯粹，口前展示出的景观等细节也为较为震撼，吸引不少中高端客户的关注。B绿地世纪城定位：以国际的视野造城生态岛•水岸国际城高新CBD的核心区位，120万平米建面的规模性大盘，已在市场上成功嫂造了“国际品质居住”的项目形象，其部分三房、四房等中大户型的推出也将分流一部分客户群。C逸翠园•西安定位：Boutique?Bstyle='color:white;background-color:#990099'>2Residence国际时尚生活文化106万平米的建筑面积又一个规

5、模化大盘在高新诞生，提倡以Boutique?Bstyle='color:white;background-color:#990099*>2Residence国际时尚生活文化”，逸翠园•西安以屮国金、木、水、火、土五行为设计根木，以院落生活方式、凸显建筑艺术和国际级绿化水景园林。产品以小高层、高层、联排、TOWNHOUSE组成。D中海华庭定位：西高新门户纯正大宅西高新门户位置，总建筑面积14力平米，绿化率为42%,容积率2.5,北临400亩丰庆公园，与本案临近木塔寨公园冇些相似，公园成为推广说事的一个

6、重点。威尼斯风情设计概念引入整体的规划、设计、景观中，项目异域特点明显。3、竞争总论：1、几个项口都是以外围内在园林优势作为推广方向；儿个竞争项目如：兰乔圣菲——西班牙皇家园林；绿地世纪城——生态岛居；屮海华庭一丰庆公园，内部环境；逸翠园•西安一国际化水景园林等都将概念压在了外围环境和内部环境优势上，这是一个虽然有效但却没有个性的推广路线，只能面对越來越多的后來居上者。2、木案定位高端优势独特，不具可比性；本案主力户型70-100多刀之间，可以说是西部罕见的高端项目，如果与屮高端竞争对手同样倡导环境

7、，消费者对丁•本项目的归类估价，将使本案的独特气质与品质感无法发挥。3、高新区市场缺少顶级高端产品，对极品翘首以待；高新区却少真正能够领衔的高端代表项口，绿地世纪城的成功、兰乔圣菲的热卖、中海华庭的追捧都说明西高新具备强大的市场需求。因此，作为西高新的领衔者，我们要打造，我们最大的对手将是口己的产品！三、目标客户群分析以问卷调查表的形式分别向一些能够购买总价在70-100多万的高端口标客群发出调研邀请，较为详细的了解其置业选择，摘选儿个案例：案例一：缪先生某工矿企业老总41岁在西安多次置业，目前与孩

8、子一家居住，孩子在高新区上学希望多些吋间能与家人--起相处关注物业本身的品质及周边环境目前冇意向在高新区或曲江选择置业，对高新区较为熟知平时接触的媒体：《华商报》、《21世纪经济报》、航空杂志案例二：省电力公司某主管老总，43岁同妻了、儿了住高新区的花园洋房近期考虑购高档物业一套与儿女同住，但是不能远离市区因为自己市区工作，妻子在高新区上班对高新区较为熟悉，愿意居住于此。日常接触媒体《西安晚报》案例三：孙先生高新区某信息公司老总35岁喜欢高新区的生活氛围，考虑在高新区