咸丰新城项目策略思考_(可排版)

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1、思维导图项目属性界定项口核心问题项目应选择怎么样的开发模式？核心问题分析开发模式研判解读城市项口木体城市综合体模式操盘思考开发时序与营销节奏思考商业规划思考咸丰县主城区大型城市综合体项口项目目标树立咸丰地产建设、商业运营的标竿，捉升品牌价值；项目在保障利润前提卜•顺利销售实现项目招商销售利润最大化案例研究房地产市场分析项目属性界定项目核心问题核心问题分析开发模式研判解读城市项目本体城市综合体模式操盘思考开发时序与营销节奏思考商业规划思考项目目标案例研究房地产市场分析城市区位：湖北“西大门”，位于东部连通西部的重要通道上；咸丰县黔江区位：位于湖北曲南部，位于

2、鄂、湘、黔、渝四省（市）边区结合部，距州府所在地恩施98公里，距重庆市黔江区53公里，是华中、华南连接西部和西部通沿海的便捷大通道。人口、面积：辖区面积为2250平方公里。“十一五”期间城市规模扩大近3倍，2009年末总人口为363>.7万人，城镇人口11.3万人。解读城市古有“荆南雄镇”，今有湖北“西大门”之称，是华中、华南连接西部和西部通沿海的便捷大通道。重庆市陕西省河南省安徽省湖南省江西省◎武汉市◎襄樊市荆门十堰荆州宜昌市神龙架林区恩施◎宜昌市恩施十•家族苗族自治州黔江重庆市咸丰县河南省◎武汉市荆门宜昌市神龙架林区◎宜昌市恩施土家族苗族口治州

3、黔江咸丰县三园一都努力打造鄂渝边区的绿色产业示范园、休闲度假后花园、土苗风情大观园和武陵石材之都。十二五”集屮精力实施6大工程（1+3工业园、两带五景、三区四路、四院六校、五场七网、六馆两剧），总投资将达到300亿元,力争工业总产值突破17亿元。城市发展定位：咸丰县位于两圈一带的鄂西生态旅游圈，将建设为“三园一都”的生态特色旅游城市解读城市鄂西生态旅游圈武汉城市圈长江经济带图：近几年咸丰县生产总值及增长情况城市经济：从2008年开始，咸丰县经济增长突破性增长，在投资、消费和收入上增长迅速图：近儿年咸丰县固定资产投资及增长情况图：近几年咸丰县人均可支配收入及

4、增长情况图：近几年咸丰县社会消费及增长情况解读城市城市旅游资源：游资源丰富，为湖北旅游强县，近两年来旅游旅人数和收入大幅度增加，形成一心两带四区的旅游产业格局咸丰县以坪坝营生态旅游区为龙头、以“一心两带四区：高乐山林海休闲中心唐崖小三峡山水画廊旅游带官坝民俗风情走廊旅游带坪坝营牛态康体度假旅游区唐崖土司城民俗文化旅游区黄金洞洞公园地质奇观旅游区汪大海——二仙岩科考览胜旅游区”为骨架图：近几年咸丰县旅游人数和旅游收入2009年咸丰县旅游人数和旅游收入实现突破性进展，相比2008年增长了五倍；近几年咸丰县旅游收入对经济的贡献程度逐步增加；2009年被推为“湖北

5、旅游强县”。图：近几年咸丰县旅游收入对经济的贡献程图：咸丰县唐崖土司皐城解读城市*人均GDP与房地产发展关系生存需求牛存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了-•个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期2010年

6、咸丰县地区GDP总量为34.82亿元，同比增长16%；人均GDP为9405元,折合1380美元。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，咸丰县房地产市场进入房地产快速发展阶段。咸丰县房地产市场应该步入快速发展阶段，房地产市场生存与改善性需求并存房地产市场分析*咸丰县房地产投资：房地产投资逐年增长，投资处于基本正常的水平，房地产开发投资占固定资产比例偏低根据国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统模型，咸丰县的房地产开发投资增幅及占GDP的比例均处于基本正常的水平，但未进入正常运行的范畴，投资水平落后于经济发展水平。异常基木止常正常运行基木正常’异常2010年

7、咸丰房地产开发投资额增幅<・5%-5~5%~15%15~25%>25%23.3%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配,将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>；0.20.02反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/同定资产投资<15%15-22%22-30%30-37%>37%3.85%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%注：数据来源于2005-2010年咸丰县统计公报。房地产市场

8、分析*咸丰县房地产市场发展历程：咸丰县房地产仍处于初步发展期，尚未