合生东郊项目策略思_(可排版)

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1、合生东郊项目策略思考20083>.04后市预判，别墅市场惜售年代刚刚开始PART1整体市场回顾——价格捉升跃上新水平，但成交量冇所下降我们看到，5・6月份市场出现一波罕见的成交放量，众多独立别樂均呈现热销局面，受此影响，各项目纷纷提价，市场均价逐渐走高，至10月份已达2.3万元/平米，同比上升37.4%；而到10月份前后，受到紧缩型财政政策影响,特别是在连续的调整利息和储备金率之后，市场观望气氛渐浓，成交下降，但成交价格依然保持较高水平。个案走势回顾一一兰乔圣菲价格全年升幅达6成5从兰乔圣菲07年的成交走势來看，正好佐

2、证整体市场的表现。该案5-6月份成交量急速拉升，月均成交超过10套，而此后成交量渐趋下降，到12月份已经无成交，购房者多持观望态度。该案的成交价也在6刀份以后开始提升，报价由1月的3万元/平米上升年底的5万元/平米。政策理解一一贷款政策对顶级别墅的影响在于一时9次提高基准利率，房贷成本急剧升高，房地产的资金杠杆功能被弱化。人民银行2006年至今贷款额度硕着陆人民银行07年第四季度内容颁布单位颁布H期别墅按揭贷款的成数控制在六成以2人民银行上海分行05年6月资金供给事实上，贷款额度在07年第四季度的硬着陆，才是对本轮房市产生冷却

3、作用的关键因索——因为这是真正降低楼市资金的供给，这其中影响最大的是独立别墅项口。但是，考虑到08年奥运这样的大型体育政治事件的发生，将是历史性的标志事件，地产市场的价格应当是出于稳定的立场而调控，随着“后奥运”时代的到来，房地产资金的供应链将很可能重新被重新充实，价格将重拾升浪，别璽作为富人终极化的个性象征和人民币资产仍然冇较大升值空间。后市展望——从量价关系看，后市进入惜售年代供应量•…后市供应量仅能维持4年在余山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供应量陆续放岀Z后，预计08-09年市场上高档别墅市场会出现一波较为强劲的供应放

4、量，其中余山约12万供应量，东郊约27万供应量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供应仅能维持四年。成交量——易居统计发现，05・07年独立别墅分别成交71,93和94万平米。在供应和信贷政策趋紧的形势预计成交量会有所卜•降。成交价顶级别墅成交价已运行到高位，在07年底观望气氛影响下，预计08年上半年将会出现短暂稳定，但由于供需失衡的不可逆转，价值长期看好，高端物业的持有者惜售心态普遍。项目认知——城市别墅从酋郊到东郊PART2西郊板块解放前：虹桥高尔夫60年建造西郊宾馆解放后：酋郊公园80年代虹桥开发，虹桥商务区形成最早

5、来沪外籍人士开始聚集50年扩建！1!「•桥机场40年代50年代60年代70年代80年代90年代2000年2010年90年代初开始形成别墅区外籍人士聚居区形成板块价值逐步提升产品F1益成熟04年鼎邦丽池和檀宫同吋上市,前者报价23000元后者报价70000元东郊板块1990199520002005201020152020202591年浦东开发陆家嘴商务区形成形成來沪外籍人士聚集地95年东郊宾馆建成2002年浦东机场运营97年汤臣高尔夫世纪初形成别墅区世纪公园落成板块价值逐步提升产品日益先进07年九间堂报价70000元，城市经典3

6、期一夏宫上市一报价29000—35000元东郊板块——超越西郊板块，成为上海别墅板块屮最后一顶桂冠东郊板块——成熟的高档居住区，城市型别墅板块世纪公园家乐福商业美国学校、进才国际学校、屮芯国际学校学校汤臣高尔夫、世纪公园、张江体育休闲体育休闲东郊宾馆宾馆典型代表配套设施汤臣高尔夫东郊宾馆家乐福美格菲美国学校张江体育休闲中心本项目东郊板块是上海开发较早，成熟度较高的高档板块，周边有东郊宾馆、百安居、家乐福等休闲和商业配套，城市属性明显。大拇指广场板块市场——未來供应在27万平米以上，竞争将异常激烈东郊宾馆御翠园东珠花园东郊花园二

7、期城市经典花园5期九间堂三湘地块三桥别墅本案汤臣湖庭从未来的供应布局看，东郊板块的供应增量主要集屮在板块东部靠近屮环线的内侧，尤其是项目周边，如：三桥别墅、东郊花园、东珠花园、三湘地块等，后续供应至少在27万平米以上。5584合计8-107J775御翠园750004809九间堂报价存量而积存量项目282278合计18898东郊花园二期不详24500三湘地块?■39525合生创展地块不详29952东珠花园80000元32098三桥别墅6500076157汤臣湖庭未定37460城市经典5期80000元23688御翠园7期预期价格待

8、上市面积待推项目产品特质——低密度、高附加值，有明显风格的豪宅面积段:715-1067.8m2建筑风格：西班牙+地屮海14860机动车停车位（辆）744430总户数（户）41%42%40%绿地率15%15%15%建筑密度0.250.250.25容积率24749.4214789