南阳卓越香樟美域推盘方案

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1、卓越.香樟美域推盘方案--恒瑞达房地产营销策划方案类型：执行方案媒体类型：混媒计划执行单位：恒瑞达房地产营销策划实施时间：2011年6月实施地点：南阳在项目工期同步的条件下做以下推盘方案卓越.香樟美域推盘时间表目的1、树立卓越地产的企业品牌2、塑造卓越·香樟美域在中小项目中品质第一的项目形象3、成为中小项目的价格领跑者4、以运作大盘的营销高度统揽全局三、营销实施一、销控政策二、价格策略一、销控政策4、房源控制1、销售目标2、销售策略3、时间控制销控目的：项目市场风险最小化销售利润最大化最短时间销售最快速度回款开发进度预测：桩基施工已于2011年7月份开始，同时土建队进场

2、施工。房屋、景观、水电等同时交付，总的开发周期约为1.9年。初步估计工程进度如下表：时间工程进度2011．7月桩基施工2011．10月基本出正负零2012．1月可拿销售许可证2012．8月封顶2013．3月交房总体销售目标：共573户；其中136套房源预留,在拿到预售证的前4个月内，认筹500组左右。解筹率达认筹量的百分之八十以上；销售总目标不可能一步实现，必须分阶段、分步骤的完成。时间蓄客/认筹/销售目标2011年7月蓄客80组2011年8月蓄客120组2011年9月蓄客130组认筹130套销售60套2011年10月蓄客200组认筹160套销售82套2011年11月蓄

3、客130组认筹210套销售82套2011年12月销售130套2012年1月销售83套2012年2月销售30套占第二次房源22%2012年3月销售50套占第二次房源37%2012年4月销售50套占第二次房源37%合计完成销售95%以上阶段销售计划如下表：销售目标销售策略策略一：大气着手，加深印象策略二：促销诱惑，优惠锁定策略三：整合房源优劣，逐步推出策略四：认筹试探、价格取胜、先低后高大气着手，加深印象就本项目作为27亩的规划；考虑整个市场的宣传情况，利用大气的宣传画面，密集的广告传媒；在扭转小项目的同时，加深业主印象；以强势姿态切入市场，从而成为中小项目的价格领跑者。促

4、销诱惑，优惠锁定就我项目，在进入市场初期，利用地产常用的促销手段，引起业主关注，步步优惠；制造新闻点，增加业主参与度，增强业主可信度；步步逼近，层层锁定。整合房源优劣，逐步推出本项目房源有优有劣。必需搭配销售，有步骤的推出。一为项目的开盘打好基础，二避免出现“尾盘”滞销的状况。初步推出B、A住宅最后推出C栋。A栋248户B栋189户C栋136户认筹试探、价格取胜、先低后高就市场情况来看，我项目利用业主容易接受的操作方法；即蓄客、认筹、开盘，的步骤。初期以劣户型、低价格进入市场，后期以优户型高价格销售。劣户型,低价格、少促销、多宣传；优户型,高价格、多促销。时间控制●分阶

5、段●分步骤●井然有序●逐步消化总的销售周期为九个月。按照认知期、认购期、强势公开发售期、清盘期，共四大销售阶段实现销售目标。为确定与之对应的销量和价格提供时间依据，并为围绕该时间段的诉求重点,进行营销提供参照方向；以产生协同效益。具体如下表：时间销售目标销售阶段2011.6.——认知期（2011．7---2011．8）——蓄客期（2011．9---2011．11）60%认筹期（2011．12-2012．3）27%公开销售期（2012．4-2012．5）8%清盘期房源控制●优劣组合●分批发售●制造稀缺●优劣组合项目A栋整体考虑位置较为合理，通透、向阳、观景较合理。B栋小户

6、型较多，适合年轻人群需求，但光照会有一定影响。●在销售初期，结合A.B栋，合理调配价格，优劣组合促进销售。●分批发售就项目573户，分两期推出，根据市场情况，合理调控价格，达到利润理想化。●制造稀缺项目分批推出，首批推出76﹪房源，在获得市场好评后，再推出二批，以稀为贵的姿态进行销售。二、价格策略2、价格控制1、市场调查置业顾问暗调结果项目名称户型及面积主推户型促销方式价格中景门国贸90平方二室二厅、114平方三室两厅130平方三室两厅双卫、135平方三室两厅双卫141平方三室两厅双卫90平方米二室二厅114平方米三室两厅130平方米三室两厅双卫无3200起价4100均

7、价光达时代银座72.7平方1+1房一卫双阳台、110平方两房两厅双卫双阳台、117平方两室两厅一卫三阳台140平方三室两厅双卫双阳台、151平方三室两厅双卫双阳台、159平方三室两厅双卫双阳台173、180、182平方四室两厅双卫双阳台+空中花园110平方两房两厅双卫双阳台117平方两室两厅一卫三阳台140平方三室两厅双卫双阳台无2680起价3800均价璟都国际110平方两室两厅一卫127平方三室两厅两卫135平方三室两厅两卫143平方四室两厅两卫110平方两室两厅一卫、127平方三室两厅两卫、135平方三室两厅两卫143平方四室两厅两卫