房地产市场调控与市场发展走势分析

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1、1房地产市场调控与市场发展走势分析2010年9月2一、2008年房产新政出台的背景以及政策要点二、2009年市场运行状况、出现的问题与原因分析三、2010年出台的政策措施与市场反映四、对2004年以来房地产市场调控的反思********五、关于开征物业税六、关于日本房地产泡沫破灭七、关于我国当前的住房政策八、关于房地产业与经济社会的联系3一、2008年房产新政出台的背景以及政策要点4一）2008年房地产市场运行基本情况2008年房地产市场持续调整。上半年，一些在2007年房价非正常上涨的城市，在调控政策和自身规律作用下，房地产市场逐渐由过热转向理性回调，销售速度明显放慢，房价快速上

2、涨势头得到遏制。下半年以来，受国际金融危机快速蔓延和我国经济增长趋缓的影响，商品住房销售量普遍下滑，投资增幅下降，房地产市场出现了新变化。51.房地产开发投资增幅上半年高位运行，下半年逐月快速回落据国家统计局数据，2008年全国房地产开发投资3.06万亿元，同比增长20.9%，增幅比2007年回落9.3个百分点。其中，住宅开发投资22081亿元，同比增长22.6%，增幅比2007年回落9.5个百分点，比2006年低22.7个百分点。62.商品住房成交量明显下降，年底略有回升据国家统计局数据，2008年全国商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%；成交面积6.21亿平方米，同比

3、下降19.7%。其中商品住房销售额20424亿元，同比下降20.1%；成交面积5.59亿平方米，同比下降20.3%，7据住房和城乡建设部建设部对40个重点城市的监测，新建商品住房成交面积1.73亿平方米，同比下降34.7%。成交量同比下降的城市达到36个，其中厦门、福州、武汉、南昌、温州、石家庄、南京等城市下降幅度在50%以上。二手住房成交面积同比下降35.2%，成交量下降的城市达到36个，其中深圳、厦门、苏州、南昌等城市下降幅度在50%以上。840个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积93.商品房供应增幅快速回落，土地供应出现负增长据国家统计局数据，2008年商品房新开工9

4、.76亿平方米，同比增长2.3%；施工27.4亿平方米，同比增长16%；竣工5.85亿平方米，同比下降3.5%。从各月情况看，商品房新开工、施工、竣工同比增幅均持续快速回落。10全国房地产开发用地购置36785万平方米，同比下降8.6%；完成土地开发26033万平方米，同比下降5.6%。增幅分别比2007年回落19.6个和6.3个百分点。从各月情况看，房地产开发用地购置面积、完成土地开发面积同比增幅从1月开始连续下降，9月后均出现负增长。11据易居研究院统计，2008年广州、武汉、南京、长春等城市经营性土地出让规模同比分别下降53.6%、83.4%、57%、52.8%。2008年1

5、-10月，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米。124.商品房待销面积增长较快据国家统计局数据，商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比上升21.8%。2008年40个重点城市新建商品住房上市2.45亿平方米、236万套，同比增长1.7%、4.4%。受成交量减少的影响，市场上可供销售的新建商品住房面积继续增加。1312月末，40个重点城市新建商品住房累计可售面积已达到2.26亿平方米、209万套，同比增长55.3%、61.8%。145.商品住房价格涨幅逐月回落，12月房价同比下降据国家统计局和发改委数据，2008年12

6、月，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数与11月相比，环比涨幅分别为-0.7%和-0.3%。新建商品住房和二手住房价格同比涨幅在2007年底达到峰值后，已连续12个月回落。12月份，房价同比开始出现负增长，同比涨幅分别为-0.8%和-0.7%，比去年同期分别回落12.2个和11.5个百分点。1570个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月环比增幅1670个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月同比增幅176.房地产贷款余额增幅回落较多据人民银行数据，2008年房地产贷款余额52818亿元，同比增长9.8%。其中:房地产开发贷款余额19312亿元，同比增长9.

7、1%；个人购房贷款余额32963亿元，同比增长9.4%。18二）2008年房地产市场运行状况分析房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不足,市场仍然处在调整的动荡期。主要原因：一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是有关专家对市场出现“拐点”以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；四是年初以来较为紧缩的金融政策；五是全球金融危机的影响。192007年四季度以来，深圳、广州等珠三角部分