房地产市场宏观调控与市场走向

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1、房地产市场宏观调控与市场走向房地产业作为既是资本密集、关联度高的产业，乂是提供生活必需品的基础产业，随着经济社会的发展和人民生活水平的捉高，和加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。由于房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果。一2004年屮国房地产市场形势2004年国家出台房地产宏观调控政策频率Z高、力度Z

2、大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的特征。（-）房地产投资1•投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%,比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1〜2月到1〜12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投

3、资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。1986〜2004年的18年间，屮国房地产投资年均增长速度为35.9%,远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度。特别是1999年以來房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。表明広观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资起到抑制作用。2.结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少从商品住宅的投资类型结构看，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4

4、.61%,为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点;同比也从1999年增长61.35%,下降为2004年的250%。而同期商品住宅投资在投资总额屮所片比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早口终结住房市场供给的双轨制。3•国内信贷比重降低，但对银行贷款的依赖依然过高目前屮国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内

5、资金、国内贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金。与2003年相比，2004年的变化是：两个年度预算内投资、债券、夕卜资三项都只占微不足道的比重，三项合计均为1.4%；国内贷款所占比重下降了5.4个百分点，增长率仅为0.5%,同比回落40.7个百分点；口筹资金与其他资金所占比重分别上升了1.8和3.6个百分点。这表明金融调控初显成效，融资渠道酝酿变局，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖于银行贷款的风险有所缓解，信贷紧缩导致的资金需求缺口从其他资金来源屮得到了弥补。从2004年全年的房地产开发资金来

6、源变化过程看，国内信贷占房地产开发资金比重亦呈持续下降态势。1〜3月份房地产投资合计3595.39亿元，其中国内贷款874.86亿元，占24.33%；1〜6月份房地产投资资金来源合计为7602.8亿元国内贷款1667.69亿元，占21.94%；1〜9月份，房地产投资资金为11614」亿元,其中国内贷款2342.36亿元,所占比重进一步降至20.17%；1〜12月份下降到18.4%O从多年数据考察，国家预算内资金1998年为14.95亿元，2004年为11.81亿元，所占比重比由0.34%下降到0」％；

7、债券1998年为6.23亿元，2004年为0.19亿元，所占比重由0.14%下降到几乎为0；利用外资1998年为361.76亿元,2004年为228.20亿元所占比重由8.19%下降到1.3%。国内贷款1998年为1053.17亿元，2004年为3158.41亿元，所占比重由23.85%下降为18.4%；自筹资金1998年为1166.98亿元，2004年为5207.56亿元，占比由26.43%一上升为30.3%；他资金1998年为1811.85亿元,2004年为8562.59亿元，占比由41.04%上

8、升为49.9%o尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金"中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要來自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源屮银行信贷仍是主要渠道。同时，2004年房地产投资量依然处于増长状态，为1997年以來的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根木上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的