宏观调控背景下重庆房地产市场走向

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1、宏观调控背景下重庆房地产市场走向[背景]:近年来重庆房地产市场发展态势可谓跌荡起伏,在经历多年的持续高速发展后，2008年下半年，在密集宏观调控和经济危机的双重挤压下，房市逐步陷入困境，房屋交易量价齐跌，开发商资金链濒临断裂。为扭转房地产市场的低迷状况，宏观调控政策由紧转松，系列优惠政策频频出台，伴随着宏观经济的回暖，2009年房地产市场发展的迅速复苏，土地交易持续活跃、房价快速上涨，投机行为又趋抬头，进而引发了新一轮宏观调控热潮。房地产市场态势在短短三年内经历了多次反转，宏观调控的作用不容小视。在新的一

2、轮宏观调控措施密集出台的2010年，重庆房地产市场将何去何从，成为社会各界广为关注的焦点。去年年末以来，为控制迅速拉高的房价、打击日渐失控的投资投机行为，系列房市调控政策密集出台，严把土地、税收、信贷、货币、外资等多道闸门，重庆房地产市场发展处在新的十字路口上。一、近期重庆房地产市场发展现状在密集宏观调控政策的持续作用下，近期房地产市场发展的各个领域呈现比较明显的差异化反应，销售端与开发端冷热不均引起广泛关注。（一）房地产开发投资快速增长房地产开发投资增速自2009年7月以来不断加快，在紧缩信号频现的20

3、10年，房地产开发投资增速仍然保持了快速拉高的发展势头。1-5月房地产开发累计完成投资465.02亿元，增长44.1%，比去年同期提高35.0个百分点。三方面因素支撑了投资的快速上涨：一是土地出让金交付时限政策收紧影响，本年土地出让金支付力度加大。1-5月企业土地购置费73.92亿元，增长90.4%；而去年同期全市房地产开发企业土地购置费38.81亿元，下降11.3%。土地购置费的大幅度增长带动房地产开发投资增长10.1个百分点。二是去年同期房市发展处于低谷，较低的对比基数成为投资增速高走的重要原因。去年

4、上半年开发企业投资信心尚未恢复，投资行为比较谨慎，投资增速持续在10%左右的低位运行，导致今年上半年房地产开发投资的对比基数偏低。三是在建项目较多，正常的项目建设进度推动投资增长。1-5月在建设房地产开发项目规模达到11842.12万平方米，为同期最大建设规模。而在建项目中有较大比例的楼盘已经实现销售，处于如期交房的考虑，开发商必须按照正常进度进行房地产开发建设，从而带动房地产开发投资的增长。2009年1-7月至2010年1-5月房地产开发投资增速（%）5044.14040.334.932.83025.9

5、25.023.42020.316.911.11002009年7月9月11月2010年2月4月（二）开发投资资金流相对充裕商品房开发资金近期保持了稳定的增长，1-5月1464.87亿元，同比增长71.4%。三大渠道是确保开发资金流畅通的主要保障。首先是2009年商品房销售市场的火爆，为本年度房地产开发提供了充足的结余资金和回笼资金。1-5月用于开发的上年末结余资金达524.22亿元，增长68.9%；二是以销售回笼资金为主的其他资金快速增长，一季度以前商品房的持续旺销确保了资金的快速回笼，1-5月，以定金、预

6、收款及个人按揭贷款为主的其他资金到位增速达到97.5%；三是银行贷款仍保持较快增长。由于近期国家信贷政策对房市的控制主要针对需求，旨在遏制房价，而在开发企业土地抵押贷款的相关规定以及全年贷款额度等资金供给方面，并未制订相关新政。因此，信贷政策紧缩并未对房地产开发贷款带来实质性的影响。1-5月，银行贷款增速高达107.5%。（三）商品房销售面积持续回落密集出台的房市调控政策导致市场观望情绪的迅速蔓延，商品房销售逐步走低。从去年11月份全市商品房销售面积增速达到两年来的峰值40.9%以来，重庆商品房销售面积增

7、速已持续5个月回落，1-5月该增速跌至11.1%。从商品房单月销量来看，3、4、5月全市分别实现商品房销售355、298和274万平方米，呈现逐月回落的态势。但仅从销售的绝对量看，目前各月的商品房销售量并不低，远高于2008年房市低迷期绝大多数月份的销售水平，2009年上半年销售水平上基本相当。因此，尽管目前重庆房市所处的宏观调控环境与2008年初期比较相似，但由于房市面对的外部经济环境存在明显差异，政策调控对市场的冲击程度明显有所不同。2009年1-11月-2010年1-5月商品房销售面积增速（%）二、

8、重庆房地产市场后期走势分析房地产业的发展既影响经济走向，又涉及民生，其后期走势引起广泛关注。综合考虑各方因素，我们认为，房市新政在短期内将不可避免对房地产市场发展造成冲击。但从长远来看，在经过适当调整后，房地产市场仍将保持稳定向好的发展趋势。（一）短期走势分析从短期来看，紧缩政策对房地产市场的冲击不可避免，项目建设进度、房市交易活跃度、资金回笼速度等都将受到不同程度的影响。1、投资：冲高回落。上述分析中我们已经提到，今天前五个