房地产市场的宏观调控与制度建设

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1、房地产市场的宏观调控与制度建设　　《中国金融》2007年第16期　　近期房价上涨过快，原因是极其复杂的，既有市场的因素(经济基本面、供需关系)，也有非市场的因素(市场机制不健全和相关制度改革滞后)，且各城市房价走高的原因也有所不同，加之房地产业生产周期长的特点，使得政府出台的调控政策常常难以在短期内起到立竿见影的效果。　　经济基本面仍是影响　　房地产市场的主要因素　　经济增长与房地产市场自1999年以来，中国的经济进入持续强劲增长的新周期，其显著特点表现为：一是避免了以往大起大落的格局，二是新周期上升阶段比以往更长，在保持了6年强劲的增长之后，2007年上半年经济增长高达11.5%。依据

2、库兹涅茨根据国际经验对经济增长与房地产发展的分析，两者相关系数极高，当经济增长率小于4%时，房地产市场处于萎缩；当经济增长率在5%～8%时，房地产市场稳步发展；当经济增长率达到8%～10%时，房地产市场高速发展。中国经济又好又快的增长是房地产业快速发展的推动力。　　城市化与房地产市场城市化进程加快是当今中国经济又一亮点。1978年，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，1990年上升到26.4%，到2005年则达到43%。1995～2005年10年间，城镇人口占比增加了14个百分点，平均每年增加1.4个百分点；而从1978年至1995年的17年时间里，城镇人口占比平均每年只上升了O.64

3、个百分点。中国的城市化带来的不仅是世界上前所未有的人口大迁移，更带来了产业结构升级、劳动生产率的提升及居民收入的增长，这些都是房地产市场需求旺盛不可低估的基本因素。　　人民币升值与房地产市场中国经济的持续向好提高了人民币升值预期，这使得房地产成为居民获得人民币资产并使其保值增值的重要手段。而中国地域辽阔，物业种类繁多，升值潜力巨大，更吸引了国际资本大举进入。仅从房地产开发投资口径上看，2007年1～5月外商直接投资182亿元，比上年同期增长135%，甚至超过2005年全年的总量。而外资以兼并收购、证券、基金等其他方式投资于房地产的规模比直接开发的投资要大得多。国际资本的流入对房价的上涨有

4、推波助澜的作用。　　流动性过剩与房地产市场在流动性过剩的大背景下，商业银行竞争加剧且可贷机会有限，这使得微观主体的逐利行为常常与政府的宏观调控形成博弈。央行上调存款准备金率，紧缩信贷规模，但商业银行可以通过自身资产结构的调整，减少超额储备和高风险、低收益的资产，保留高收益、低风险的消费信贷资产和房地产信贷资产。这也是为什么在紧缩政策中，房地产投资一直在高位徘徊的原因。2007年1～6月房地产投资增长率为28.5%，高于城镇固定资产投资26.7%的增幅。此外，流动性过剩意味着储蓄／投资倾向强于消费倾向，这也是近期资产价格——房价的持续攀升远远超过一般消费品价格上涨的重要原因。　　多项制度改

5、革滞后推动房价走高　　按照经济学一般原理，房价上涨取决于供求关系，但对于中国这样一个市场机制不健全、转型经济中的国家来讲，供求关系不仅取决于经济基本面，而且受到诸多重大制度改革滞后的影响。　　土地制度改革滞后与房价土地是房地产业发展的根基。过去20年我国土地制度虽进行了一系列改革：所有权与使用权分离，土地使用权从无偿、无期限、不可流通向有偿、有期限、可流通转变，但是，国有产权界定不清，导致“事实上的所有权”归各级地方政府和使用单位所有。土地市场供给渠道单一、市场规模狭小，供给弹性小，不可避免会造成人为的短缺，使合理的地价难以形成。地价上涨必然会影响房价。我们对2001年以来商品住宅价格指

6、数与住宅用地交易价格指数的分析表明，住宅价格与住宅用地价格几乎是亦步亦趋。特别是从2004年开始，住宅用地价格和住宅价格的变化已经趋于一致。更值得人们关注的是，受利益驱动，各城市在搞新城建设、兴建行政办公区和盲目兴建别墅高档房时，百姓急需的可支付的商品住房和经济适用房的供地却在急剧下降。2006年经济适用房投资虽有所上升，为689亿元，但真正形成有效供给还要有一年左右的时间。　　其实，在中央紧缩“地根”政策的影响下，除深圳等个别城市外，土地的供给量并没有减少，但土地供给的空间分布发生了变化。北京出台了“东、西、北四环路以内、南三环路及其东西延长线和四环交界以内不新增经济适用房项目建设用地

7、供应”，“二环内不新增住宅商品房建设用地供应”用地规划，其结果却导致四环内商品房价格一年内每平方米涨了2000多元，在一定程度上带动了北京房价总体上扬。人为的管制还改变着各地方政府和企业土地“储备”行为，其结果是：供应量未减、土地购置量未减，但土地开发节奏和进度却降了下来。以土地开发率为例，2001年(“招、拍、挂”之前)为65%，2004年降至49%，2005年为59%。土地开发率连续两年低水平徘徊，导致闲置土地增加，无法形成有效