论房地产市场的宏观调控法律制度

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1、论房地产市场的宏观调控法律制度论房地产市场的宏观调控法律制度①王浩云（福州大学阳光学院，福建福州350015）［摘要］近年来，面对全国许多城市尤其是一线城市越来越高的房地产价格，政府出台了一系列的房地产调控措施，如“国八条「国十五条「国十一条”等来抑制国内的虚高房价，严厉控制“炒房”现象，取得了一定的成效。但总体来看，房价回落的幅度有限，在严厉的房地产宏观调控措施下，宏观调控的效果并不是十分明显,国家调控的预期要求也没有落实到实处。本人拟从法律的角度，对房地产宏观调控的措施、效果进行分析，并在此基础上提出相关的建议

2、。［关键词］房地产;宏观调控;法律制度随着经济的发展，房地产业已经成为国民经济的一个重要产业，房地产市场在各种市场体系中也发挥着越来越重要的作用。正因如此，房地产市场成为国家宏观调控的重点。近年来，国家颁布了一系列的文件对房地产市场进行宏观调控,并且其严厉程度是前所未有的,也取得了一定的成效。但总体来看，房价回落的幅度有限。尽管一些调控政策会使投机者退出，但刚性需求仍可以支撑高房价。于2011年8月13日开始施行的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的司法解释（三）》无形中又增加了房地产的需求率，对高房价的维

3、持也起到了一定的作用。而且，相应的宏观调控措施缺乏必要的法律支撑。因此，从整体来看，国家对房地产市场宏观调控的效果并非十分显著。一、2003年以来国家对房地产市场进行调控的主要措施（-）2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文件），该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后，国家第一次采取抑制房地产过热的措施，但该文件贯彻的效果并不显著;8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即18号文件），该文明确提出房地产业''已经成为国民经济的支柱产业”

4、，并指出房地产是“促进消费、扩大内需、拉动投资、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施：（-）2004年4月至10月，中央银行相继提高了商业银行的存款准备金率、存贷款基准利率。这使得房地产资金来源紧张、财务费用成本提高。9月,银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,金融（金融论文）监管部门发出了加强房地产贷款监管的警示信号。（三）2005年3月17日,中国人民银行发布了《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，对一些个人住房贷款政策进行了调整。3月27日，国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》

5、（老国八条），房地产市场调控首次上升到政治高度;4月,建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为加强宏观调控的一项重要任务。（四）2006年4月，央行全面上调各档次贷款利率,此次加息主要为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》（国十五条），首次将“调整住房供应结构”与'‘稳定住房价格”相并列，这表明中央对房地产市场的调控思路已经出现了一些新的变化。另外，《意见》中多达十五条的细则绝

6、大部分“以数字说话”，使得过去不易操作的调控政策变得可行了。7月，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人住房转让所得征收个人所得税问题作了进一步明确。（£）2007年，央行5次加息,7次上调银行准备金利率，但仍挡不住房地产市场价格暴涨，地王频现。（六）2008年上半年，央行三次上调人民币存款准备金率,而下半年受金融海啸影响，又连续五次降息。10月，财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，通过下调契税税率、免征印花税、暂免征收土地增值税等办法支持居民首次

7、购买普通住房。12月，为进一步应对金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。（七）2009年12月，财政部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，进一步加强土地出让收支管理，将土地出让价款首次缴纳额提至50%、有关拖欠和违约信息计入诚信（诚信教育论文）档案，并限制其参加土地招、拍、挂活动。（A）2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），通过增加保障性住房和普通商品住房

8、有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设等手段来加强和改善房地产市场调控;4月,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为“史上最严厉的调控政策”,但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂情况，国十条的威力未能完全释放。（九）2011年1月26日，国务院办公厅发布《