房地产市场宏观调控政策解读与市场展望（政策部分）

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1、2011年房地产市场宏观调控政策解读与市场展望政策部分一、“新国八条”和“房产税新政”的颁布背景分析内容：z国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制；为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会后颁布了新的措施简称“新国八条”。z作

2、为新一轮房地产调控的组合拳之一，已经酝酿多时的房产税试点工作于2011年1月27日启动。上海和重庆作为首批试点城市，正式宣布对住宅开征房税。分析：1)2010年中国经济已经走出低谷，迈入新的增长周期，全年GDP增速达到10.3%。同时，全年CPI同比上涨3.3%，特别是四季度物价上涨压力陡增，12月份CPI同比上涨4.6%,PPI同比上涨5。9%。展望2011年，GDP仍将保持较高增速，控制通涨和资产泡沫已经成为2011年经济政策优先关注的两大课题。2)在经济快速增长、流动性持续宽松、利率水平较低

3、等诸多因素的共同驱动下，尽管房地产市场遭遇持续一年的史上最严厉的调控打压，2010年全年房地市场成交依然火暴，商品房销售量价齐升。尤其是2010年12月全国房地产市场成交超乎常态，商品房成交量再创新高，表现出继续上冲的强烈欲望，房市全面泡沫化的风险进一步显现。图：2010年北京商品房市场成交统计3)主要城市可供土地资源日益稀缺，可直接上市的国有土地甚至面临枯竭。同时集体所有土地征用日益困难，集体所有土地直接上市受制于宪法，短期无法突破。未来几年土地供应严重受限，冀望大规模增加土地供应以平衡供求进而

4、依靠市场自身调节改变市场趋势几无可能；4)2010年房地产市场表现表明，房地产相关制度存在显著缺陷，仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能根本解决问题，制度变革已经迫在眉睫；5)2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好，才能更好地推动经济结构的调整。房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵；6)住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影

5、响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。总结：“新国八条”和“房产税新政”的出台有着超越房地产市场本身以外更为深远的背景。因此，本轮房地产市场调控不仅将持续2011年全年，未来几年房地产行业都将面临持续深入的模式调整和制度变革，房地产业将进入一个战略转型期。二、“新国八条”主要内容解读1)第一条：进一步落实地方政府责任。内容：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控

6、制目标，并于一季度向社会公布。分析：z这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。z规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。z此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。z此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海

7、、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。2)第二条：加大保障性安居工程建设力度。内容：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。分析:z全国2011年将开工建设1000万套各类保障性住房。保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，有利于满足居民的基本住房需求。预计相关影响会在201

8、2年开始全面呈现。z今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右；“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。北京已经正式进入了保障房和商品房并驾齐驱、双轨发展的新阶段。z保障房建设供应将在全国主要城市全面铺开。因此将促进更多城市的房地产格局发生变化。z在加大建设供应力度的同时，各地将陆续设计和规范住房保障基本制度。住房保障的长效机制和基本制度都将在今后几年确立并趋