政策分析与市场展望

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1、受人之托忠人之事Fo厂YourTrustDoOurBest了专业责任协作荣誉r国五条刀政策分析及市场展望】KINVO金网络•市场研究中心2013年3月沈阳夭津长沙西安合肥湖州绍兴目录一、政策总体基调3二、主要政策解读5三、市场展望11-＞政策总体基调2013年2月新国五条基本延续了2010年以来的调控思路:继续加大抑制投机投资性购房的政策力度，促使市场资源进一步向首套刚性需求倾斜。针对新形势、新情况，国五条落地执行时，有几个方面的新特点：1.房地场市场调控的目标表述为“保持房价基本稳定”。这与之前一度提出的

2、“促进房价合理回归啲提法有显著差别。■2012年下半年以来的市场变化，不仅反映在一二线热点城市房市再度走热，同时也出现了部分城市局部泡沫破裂、深度调整的新情况。■把新一轮调控目标明确为稳定房价，反映出政府在力求控制房价过快上涨的同时，也担心部分地区市场过度低迷调整进一步危及整体市场乃至整体经济发展，力求平稳着陆。2.更加关注区域差异化表现,确保市场稳定。首次明确提出f各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并

3、公布年度新建商品住房价格控制目标；应存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。■新提法呼应了新的市场形势，继续把抑制房价过快增长作为宏观调控主要着力点的同时，也把已经出现的局部市场投资热退去后的深度调整纳入宏观调控的视野，力求避免市场大起大落，更加强调健康稳定发展。1.地方的政策弹性执行对政策效果更具影响力。■基于新的市场形势以及调控上更多维的考虑，新一轮调控在强调中央统一政策和纪律的同时，也赋予了地方政府更多的责任和相应的政策弹性。■各部门和各地方的具体政策执行取向对各地市场的影响

4、更具决定性，应予持续关注。二、主要政策解读国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号文）明确的核心政策包括：扩大限购、严格实施差别化住房信贷政策、税收政策调整、增加供应以及加强价格管理和干预等几个方面。K继续严格执行商品住房限购措施要点：■已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。■限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所

5、有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。■住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。解读分析：■对已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，国务院首次明确了统一的政策标准，将对其中三类城市产生直接的影响：>一是要求

6、限购区域应覆盖城市全部行政区域，範厘都、沈阳等此前仅在部分区域限购的城市带来直接影响;＞二是要求限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房,长沙等只是限购部分类型商品房的城市面临直接调整;＞三是要求购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前，天津等城市如果严格遵照执行,将面临较大冲击。■对尚未限购的城市，是否执行限购，决定权仍在各地政府,对多数非限购城市限购仍然不会是主要问题。＞2012年下半年以来，市场显著走热，房价上涨预期增强的城市主要是一线和二线热点城市，多已实施限购措施。＞非限购城市，本轮市场

7、回暖相对温和，加上地方政府的利益所在，预计新加入限购之列的城市将是极少数。2、继续严格实施差别化住房信贷政策要点：■银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。■对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。解读分析：自2013年年初，关于二套房提高首付比例与贷款利率的传闻甚嚣尘上。国务院文件明确要对二套房的首付和利率做出相应调整，同时，也明确政策调

8、整主要针对房价过高、上涨过快的一、二线热点城市，也体现了差异化执行的特点。预计，各金融机构近期将会陆续制定具体落地方案。■由于二套房贷政策收紧,改善性需求的释放会受到直接冲可以预见,一线城市和二线热点城市,二套购房需求将成为受新政影响最直接,反应最快速的领域。3、充分发挥税收政策的调节作用要点：■对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%