房地产市场调控现状与发展展望

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1、房地产市场调控现状与发展展望摘要：近些年我国国民饱受房价的影响，虽然政府限购、限贷等调控房价的政策不断出台，但是房价却仍然稳步飙升，严重影响市场经济的平稳运行和正常的社会秩序。通过研究全国70个大中城市的房地产发展情况，对政策调整现状以及未来发展趋势进行分析，并提出政策建议，以期帮助居民更好地了解房价现状和政府政策。　　　　关键词：房价调控；调控政策；发展趋势。　　　　1引言。　　　　中国的房地产行业一直被宣称为是国民经济的支柱产业，在城市化进程中也扮演着不可或缺的重要角色。纵观我国房地产行业的发展，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给

2、体制都发生了翻天覆地的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛发展。据中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，供大于求的市场情况并没阻止房价的飙升。为了调控房价，自2003年以来，各级政府相继出台并实施了一系列的调控政策，如国八条、国四条到最近的限购、房产税等等，多样的调控政策似乎并没有对房价的飙升产生根本性的影响。　　　　房价调控新政的推出对市场产生了怎样的影响，是政府以及民众普遍关注的话题。本文即针对房价的调控现状进行分析，并在分析未来可能的发展趋势的同时提出政策性建议。　　　　2房地产市场的基本特征。　　　　房地产，又被称为

3、不动产,是建立在一定的土地上，以土地为依托的附着物，例如建筑物以及基础设施等。作为一个经济学的概念，房地产可以概括为：由土地及附着于土地之上或之中的各种建筑物以及基础设施所形成的位置固定的财产，包括附着于这些财产实体的一组产权和其相互关系的总称[1].西方经济学理论认为商品的价格是由市场的供需关系决定的，真正的市场价格应该是在市场达到均衡状态时围绕价格上下波动[2].　　　　一个完整的房地产市场是由市场的主体、客体、价格、资金以及运行机制等因素构成的一个系统，作为市场体系的基本成分，具有市场的一般规律性，但由于房地产商品本身具有不同于其他产品的特殊属性，使得房地产市场具有其独特的基本特

4、征。　　　　（1）较强的区域性[3].不可移动的特性使得房地产市场具有极强的区域性，这一类的产品是不可能从一个地方转移到另一个地方的，在交换过程中转移的只是房地产权属，而不同于一般产品的一手交钱一手交货.　　　　（2）不充分竞争性。房地产市场中竞争并不充分，更容易形成垄断局面。由于房地产的不可移动性，该类商品只能和毗邻的房地产进行竞争，少数房地产开发商的竞争就极易形成寡头垄断市场。　　　　（3）受政策影响较大。土地作为不可再生资源，是房地产市场的重要资源之一，而这一资源的主要掌控者即为政府机构。　　　　房地产市场的不完全竞争性导致市场会出现失灵的情况，当市场内部不能自动调节进行健康发展

5、时，政府就会介入进行资源的有效调控。　　　　3房价调控的现状。　　　　通过对历年来房价调控政策的整理，将房价调控政策划分为税收政策、金融政策以及土地政策[4],对其归类整理如下。　　　　（1）税收政策。政府为了维护房地产市场平稳健康发展，常常会应用财税政策进行调控，通过影响供需关系稳定房产价格。　　　　（2）金融政策。房地产行业属于资金高度密集型行业，无论是买地还是楼盘建设都需要大量的贷款，在购房时居民同样需要通过贷款来实现支付，银行对住房贷款比例、利率水平的调整会极大地影响购买力。　　　　（3）土地政策。土地是房地产行业建设的不可或缺的资源，土地的供应量及价格会左右房价的变动，土地资

6、源属于国家管控的资源，政府利用土地的控制来调整房价一直以来是房地产市场调控的主要手段。　　　　4房价调控的现状分析。　　　　近些年来，房地产投资一直呈现高速发展的态势。国家有意识地出台了相关货币和房价调控政策，抑制房地产投资的不断上涨。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。虽然我国的住房销售数量较往年仍然是增长态势，但增长的速度明显下降。　　　　2016年伊始，楼市在各项信贷政策和税收

7、政策调整中拉开去库存大幕，如2月2日，中国人民银行联合银监会决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。国家在推行去库存政策的同时，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房价暴涨，部分二线城市如合肥、南京、无锡等城市的房价也居高不下。面对此种情况，很多城市政府又推出了一系列调控政策，如3月25日，上海发布史上最严调控政策，包括提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限、二次购房首付款比例不低于50%.