无锡房地产市场走势分析

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1、基于无锡目前的发展模式和房市发展状态，对2011年～2013年无锡房产市场受宏观政策调控的影响进行了分析，综合分析影响价格的因素后，分别采用线性回归拟合、对数回归拟合、多项式回归拟合，比较Ｒ的大小，选用多项式回归拟合，对2014年无锡房地产市场房产价格进行了预测估计，结果表明:2014年无锡房地产市场价格总体保持平稳，但是略有上涨，涨幅在3%～5%之间。0引言2011年开始，世界经济进入金融危机后的第四年。虽然复苏在延续，但增长乏力。世界经济仍处于危机后的深度调整之中。中国作为世界经济的重要组成部分，在

2、经过前30年的急速发展后，现在也跟着世界的脚步，处于调整之中。2011年起到2013年1月全国经济平稳增长，GDP稳中有降，同季度环比下降2．4%。CPI攀升显著，6月份环比提升0．3%。在全球经济衰退的现在，中国GDP持续稳定的表现体现了中国在经济上拥有毋庸置疑的实力，而中国作为大国目前的经济发展情况也对当代世界的经济发展有着积极重要的意义，但通货膨胀的问题逐年严重，不可避免的已经成为当前社会的重大课题［1］。2013年是中国在过去的十几年里全国区域内房地产投资规模最大、功能水平提高最快，人居环境变化

3、最大，城市发展最快的一个年份。中国房地产的发展是最重要的GDP增长点之一。10年间全国GDP取得了重大的成就，平均以近10%的速度增长。2011年之前的中国房地产市场一直处于高速增长的阶段，房价直线上升，但购房需求不减反增，当中不乏许多炒房者的作用［2］。2010年是我国房地产市场的调控年，“国十一条”“新国四条”“国十条”等政策一个接一个的出台，为历史上少有。由此可见，中央政府对房地产调控的决心之大、力度之强前所未有。房地产市场也随着政策上下起伏。2011年由于年初“国八条”的发布以及各地限购政策的纷

4、纷出台，房地产市场总体较为冷淡，进入了平稳发展的阶段，一直持续到2012年年底。2013年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但各方面依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落，房地产市场进入相对健康的发展阶段。1调查问卷分析1．1对象选取为了确保数据来源的可靠性与真实性，我们并未选择网络问卷或者其他非直接交流型数据搜集方式，而是采用了最原始但又是最为有效的数据搜集方式:纸质问卷调查。我们本次调查的对象主要是有一定购买力的成年

5、人，因此我们将调查地点选在了几个区域内，人员流动量较大的地点:例如滨湖区万达广场、南长区南禅寺等，在双休日随机发放问卷，当场填写、当场回收的方式，确保问卷调查的准确性和可信性。本次共发放调查问卷400份，回收有效问卷332份。问卷调查时间为2013年4月～8月。1．2数据统计分析由图1～图4部分数据展示可以看出:从购房主力上看，外来人口是一股不可忽视的力量，尤其是来锡学习工作的年轻人，带来的是大量刚性需求的释放;但是由于主体收入水平与无锡房价相差较大，因此一段时间内还是以观望为主;从政策上看:大家普遍是

6、对实际购房需求更多关注，但是首付比例久居高位，在打压投机投资性购房的同时，也阻挡了一部分刚需的释放。从调查问卷中可以看出，仍有一部分消费者处于观望状态。2近期政策梳理2．1货币和信贷政策预测2014货币政策中性偏紧，继续实行差别化信贷政策。日前，央行发布2013年第三季度中国货币政策执行报告。总体政策基调延续了李克强总理在之前提出的“货币政策要保持定力，既不放松也不收紧银根，重点是通过盘活存量、用好增量来支持实体经济发展和结构调整”的思路。进而总结为，“把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，重点

7、是创造一个稳定的货币金融环境，促使市场主体形成合理和稳定的预期，推动结构调整和转型升级”，即落脚到经济结构调整和转型这一中期目标。并指出“经济可能将在较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程，房地产、地方政府性债务等问题比较突出，资源环境约束也明显加大，结构调整和转变发展方式的任务十分艰巨”。这意味着，货币政策总体而言是中性偏紧的，其出发点是经济结构调整，针对这一中期经济目标的货币政策的持续时期就会较长。实际上，从换届以来的各项金融调控，以至今年6月的银行间市场“钱荒”事件，货币政策和金融调控服从总体经济

8、政策变化的趋向已经明确［3］。2．2调控政策围绕“国五条”，调控政策从严从紧，不过激。从2010年全年几次调控到2011年初的“国八条”以及写进十二五的“房产税”到现在的“国五条”可以看出，中央政府对房地产业政策调控的决心和力度都是空前的，为了GDP增长而放松政策调控的情况几乎不会出现。一旦放松限购限贷政策，可能导致房价再度快速上涨。无锡楼市在一段时间不会有放松相关政策的迹象，但也不大可能出刺激性的政策。3拟合分析我们选取2013年4月～2