我国房地产市场走势分析

《我国房地产市场走势分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、我国房地产市场走势分析一、城市化进程与人口结构2（一）城市化进程21、中国城市化进程状况22、中国城市化进程的特点33、城市化所带来的人口流动对房地产的影响4（二）人口结构的变化5二、宏观经济金融环境8（一）国内资金流动8（二）人民币汇率的影响91、人民币升值背景92、各国汇率变化对房地产市场的影响分析113、汇率变化对我国房地产市场的影响12三、居民收入分配状况15（一）房价收入比15（二）居民收入结构对房价收入比的影响16（三）考虑收入结构后的房价收入比18四、租金收益率19五、商品房开工/竣工/销售面积22六、对我国房地产

2、市场走势的判断242005年以来，我国房地产业发展十分迅速，各地房屋价格不断攀升。进入2007年，我国宏观经济发展整体环境继续保持了良好的状态，经济增长继续维持较高的速度，但由于受到人民币持续升值、国内资金流动性过剩、生产投资增长过快、信贷投放过多等诸多因素的影响，宏观经济发展出现由增长“过快”向“过热”、甚至“通胀”转变的倾向，政府的经济调控基调也由“稳定”转为“趋紧”。在这种情况下，房地产价格是继续向上，或保持稳定，还是在调控中逐步回落，或急剧下降，将对我行零售贷款资产质量和利润情况带来重要影响。为准确把握未来我国房地产价格

3、走势，未雨绸缪，提前防控，我们从国内资金流动、人民升值影响，房屋价格收入比，城市化进程，以及与国外比较等角度对我国未来几年内的房地产价格走势进行了分析预测，以期对我行相关房贷政策的调整提供依据。一、城市化进程与人口结构房地产和中国经济联系紧密，中国目前的经济增长背后有两大支柱在推动，一是城市化进程，二是人口结构，而这两个因素也相互交织在一起，成为影响目前房地产价格的两个基础因素。（一）城市化进程1、中国城市化进程状况城市化率快速提升是人口对城市住宅需求集中释放的过程。在过去的10年里，我国城市化率从33.35%提升到44.9%，

4、2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛的需求。预计到2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城市化率增幅将维持在1%-1.2%左右，与2004年以前相比，城市化进程有所放缓。与日本相比，1950年的日本城市化水平为28％，相当于我国1991年的水平，在接下来的25年的时间里，日本的城市化水平从28％达到了75％的水平，而在这段日本经济从高速增长到稳定增长的时期里，日本房地产业也处于平稳增长阶段。日本1990年的房地产泡沫是80年代中后期的日本在城市化水平已经达到一定水平、工业化、金融自由化已经实现的基础上开始孕育产生

5、的，此时距1950年已经经过了40年的时间。2、中国城市化进程的特点（1）城乡二元结构的差异非常明显迄今为止，中国社会是一个差异性极大的社会，城市的生活水平、生活方式、基础设施、资金投入等，都是农村所无法比拟的。中西部落后的农村与东部一些发达的城市形成了鲜明的对照。截至2006年，农村人均可支配收入为5025元，城市居民人均可支配收入为12719元，是农村的的2.5倍。城市的平均恩格尔系数为35.8％，农村为43％。城乡之间的巨大经济差异，是导致农民大量从农村流入城市的基本动因。（2）地区间差异大即使城市之间差异也非常大，仅以中

6、央直辖市上海市和重庆市为例：2006年，人均GDP，上海市为57310元，重庆市为12437元，上海是重庆的4.6倍；人均可支配收入，上海市为22808元，重庆为12548元，上海是重庆的1.8倍。如下图所示：中国城市化的特点不仅仅是把农业人口变为城市人口，而且是把小城市人口变成大城市人口，西部的人口变成东部的人口，内地的人口变成沿海的人口，落后地区的人口变成发达地区的人口。因此，中国这次城市化与其他许多国家的城市化进程有显著区别，中国城市化不仅是数量上的城市化，更是结构上的极端城市化，发展速度又非常快，大中城市、沿海城市、发达

7、城市面临前所未有的人口压力。3、城市化所带来的人口流动对房地产的影响从表1中显示的数据中可以看出，许多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流动，使非本市居民购买住房的比例超过了1/3。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均房价。我国的城市化正处于发展阶段，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移所带来的人

8、口流动，将继续成为房地产价格坚挺的强大支撑。表：2006年部分城市商品住宅销售对象统计城市名称本市户籍人员购买外地人员购买境外人员购买面积占比(%)套数占比(%)平均价格(元/平方米)面积占比(%)套数占比(%)平均价格(元/平方米)面积占比(%)套数占比(%)