策源2010年天津复地·温莎堡下半年营销提报

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1、复地‧温莎堡下半年营销提报2010年天津策源思维框架CATALOGUE市场环境及竞争对手分析产品解读、客户解读销售方案营销推广策略指导销售执行明确市场机会提炼核心价值营销渠道专题线上及线下推广策略报告目录CATALOGUE天津楼市整体走势预判区域市场研判项目市场机会项目本体分析寻找突破点销售计划分解项目价值研判营销执行纲要渠道营销执行方案销售策略营销推广策略渠道策略推售认筹方案客户激励及维护阶段性营销推广计划竞争市场分析大客户策略市场综述新政对天津房地产市场影响分析1PARTONE1ONE解读新政房

2、地产投资快速增长，投资价值出现预支；房价持续快速上涨；房产成为最佳的“投资品”……众多因素下，政府重拳调控房地产市场出台“4.15”新国4条、“4.17”新国10条新政解读政府打出“组合拳”，对房地产市场实施高压政策,但5月各地方细则开始转向温和2010.12010.1.10颁布《国11条》二套房首付比例不得低于40%；2010.1.12上调存款类人民币存款准备金0.5个百分点；2010.1.22保障性及普通住房不得低于住宅用地70%。2010.2-32010.2银监会要求收紧第三套房贷；存款准备金

3、率调至16.5%冻结资金3000亿；2010.3国务院四措施遏制部分城市房价过快上涨；国土部下发通知，开发商拿地先缴20%保证金。2010.4.15首套90平米以上的家庭,首付比例不低于30％；二套住房首付比例不低于50％,利率不低于基准利率的1.1倍4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》5月中旬发改委三年不征房产税欲盖弥彰...6月初首套房超过90平米，最少首付三成。天津第三套住房叫停三套房；贷款上限降为余额的10倍。新政解读首套住房90平米以上不少于首付比例的30%“4.15”

4、新政与“9.27政策比较123第二套住房首付由原来的40％提高至50％第三套及以上住房首付有原来的40％提高至50％以上更加严厉的打击投机炒房“4.15”国4条——从信贷调控方面严控投机性购房新政解读“4.17”新国10条暂停发放购买第三套及以上住房贷款非本地居民暂停发放购买住房贷款严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营对取得销售许可证的房地产项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源对地方政府落实工作责任制，加强监督检查和问责制度打击投机、投资需求；控制部分央企进入房地

5、产市场；房地产销售环节更加透明；维护楼市稳定与地方政绩相统一。“4.17”新国10条——在打击投机的基础上，”震慑”房地产企业。新政解读国4条及国10条充分体现了：.国家打击投资、投机，遏制房价上涨的态度；.采取差别化住房信贷政策的决心；.但在产业结构不变的前提下，房地产调控只是起到平稳楼市而非打压。各地成交量出现明显下滑；各地细则出现政策性的松动，除上海北京之外，重庆、广州等主要城市均未限制三套房也未提及房产税；天津作为二线城市，始终保持跟随风格，由此不会出现更为严厉的房地产细则。政策冷静期新政解

6、读房地产政策房地产市场——比铁还硬比钢还强？新政出台后市场表现2TWO新政出台后市场表现新政出台后天津商品住宅呈现量价齐跌，新一轮的观望开始。新政后，对量价的影响成交量较上月下降41.7%新政出台新政出台成交均价较上月下降14.1%对购房者购房目的的影响新政后——市场产生严重的观望情绪；购房者市场表现——取消原定购房计划，推迟购房购房者在购房目的、购房时间和购房面积上均带来较大影响。对购房者购房时间的影响新政后——首付比例提高，部分购房人难以凑齐首付；部分银行拒绝办理三套房贷；新政后——90平米以上

7、购房首付比例提高；购房者市场表现——对于豪宅购房者来讲首付的敏感度不高。对于初级置业者首付成数不高，影响相对较小。对于中级置业者主要为改善和投资人群为主。（相对高端置业者来讲积极实力相对有限）对首付的敏感度相对较强。对购房者购房面积的影响大量投资需求被抑制（一定程度上包括改善型者）购房。新政后，对购房者心态的影响典型案例低价策略，快速出货（恒大8.5折，开盘必特价，特价必升值营销策略，首创福缇山走低价策略）；延期开盘（例如：首创溪堤郡计划5月底，6月初开盘）；正式开盘时间为6月27日开盘，延迟1个月

8、，开盘后实行低价策略。保价，静观其变（万科东丽湖，远洋新干线）；远洋新干线5月15日开盘的叠拼至今成交0套。但价格依然无任何松动，16000-17000/㎡。新政后，开发商应对策略低价策略延期开盘静观其变3THREE未来天津房地产市场走势预测量先下行，价滞后下调刚需为主，成交价格后期适度下行。投资、投机性购房将受到抑制；政策打压下楼市必然出现盘整房市出现盘整，引发成交结构调整天津楼市下半年预判基于对量价走势，购房者心理等相关问题的研究我们得出：东丽区竞品市场分析2PA