策源上海复地原墅营销策划终稿

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1、报告目标：去化项目中的主力产品：别墅报告结构：企划包装市场分析—客源定位及描述—项目定位媒介策略营销推广策略报告目的：通过市场分析，了解当前形势，研究竞争对手，制定销售方案，按公司要求完成预定销售目标市场篇申城总体住宅市场推案量被动迁用房主导，本月供应小幅回落；成交量变化不大，继续徘徊在78－80万/平方米之间；成交价格受结构调整影响呈徘徊态势；上海楼市恢复元气尚需时日，长期调整期内，价格将理性回归！区域商品房市场供应量受供应结构影响开始跌幅明显；投机投资客撤离、自住客观望，成交继续萎缩；受动迁房成交影响，区域均价出现大幅下滑；供应结构调整，带

2、动区域市场“洗牌”及价格“回归”！竞争板块别墅市场竞争板块划分莘闵虹梅沪闵路沿线板块划分原则：寻找对本案客源形成过滤之板块寻找相邻的别墅聚集区寻找存在同质性产品之板块沪闵路沿线板块圣得恒业花园合生城邦圣特丽墅板块特性分布缺乏集中性，板块南北跨度较大。生活配套主要依托于老闵行、颛桥及莘庄。道路系统良好，出行便利。轨道5号线解决公共交通问题。在售项目3个，共计总建面积近100万m2。产品类型范盖独栋、联排、双拼。其中，以联体别墅产品为主、独立产品为辅。联体面积集中在:157-286m2；独立面积集中在:280-550m2。现板块各产品售价:联体:8

3、200-13000元/m2，总价:128-372万/套；独立:13000-20000元/m2，总价:364-1100万/套。板块最新市场动态项目名称成交量（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）新增体量（万㎡）新增套数（套）可售体量（万㎡）可售套数（套）都市阳光花园00---001.8142圣得恒业花园00---000.719天籁园399112274000.258合生城邦2352148201001.4458汇总2751158792004.2127（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）板块

4、最新市场动态（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）成交量受总体市场影响，持续走低；合生城邦继续高歌猛进；成交均价出现明显“回归”迹象；剩余供应达4.2万m2；市场潜在推案量统计湖山在望金铭文博水景合生城邦南洋瑞都案名规模产品类型上市时间湖山在望31万平方米独立、双拼约05年底-06年初金铂文博水景24万平方米联排、独栋约05年底-06年初合生城邦三期15万平方米联体、独立约05年底-06年初南洋瑞都1.2万平方米双拼、联排未定共计70万m2别墅案量将在05年底至06年初上市！板块小结剩

5、余量体充足，且产品类型齐全，未来半年竞争将日益激烈！莘闵别墅板块板块特性丽水华庭绿洲比华利雅仕轩云间水庄同润别庄乔爱别墅四季御庭欣绿别墅达安圣芭芭地位距徐家汇商圈较近。板块开发呈现“西移”战略。生活配套缺乏现象稍有好转。出行道路、方向单一。整体经济型定位开发。目前板块在售项目为9个，共计总建面积近150万m2。产品类型范盖了独栋、联排、双拼。其中，以独立产品为主、联体别墅产品为辅。联体面积集中在:145-320m2；独立面积集中在:250-797m2。现板块各产品售价:联体:6800-11000元/m2，总价:100-350万/套；独立:130

6、00-35000元/m2，总价:325-2800万/套。板块最新市场动态（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）案名成交量（m2）成交套数（套）成交均价（元/m2）新赠量体（万m2）新增套数（套）可售体量（万m2）可售套数（套）欣绿名苑78548289000.7937同润加州00——000.1146四季御庭00——000.7226桃花源田庄00——000.4426云间水庄00——000.6823绿洲比华利00——0.92122.3137乔爱别墅635213063001.3746雅仕轩27

7、516825001.4448达安圣芭芭00——0.84400.8440汇总1695798401.76528.704288板块最新市场动态（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）新赠推量拉大供求“缺口”；整体成交略有上扬；成交均价与上月大致持平；剩余供应达8.7万m2；未来板块市场潜在推案量丽水华庭绿洲比华利雅仕轩云间水庄同润别庄乔爱别墅四季御庭欣绿别墅达安圣芭芭案名规模（万平方米）产品类型上市时间南都白马花园22未定未定丽水馨庭13.3双拼约年底未知土地约10//共计约有50万m2别墅案

8、量等待上市！板块小结供应量继续放大，供过于求局面失控，后期市场消化力有限！梅陇镇板块板块特性银都名墅万科燕南园好世麒麟园地位明显优于本案及莘闵地区。已