《方法篇copy》PPT课件

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1、第二篇资产评估的方法第五章资产评估的基本方法第一节　市场法一、市场法的基本涵义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比调整以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。特点：简单、有效、重要二、市场法的基本前提1、要有一个活跃的公开市场；充分发育、充分的市场竞争、没有垄断和控制。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。参照物及其与被评估资产有可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的。三、市场法的具体评估方法（一）市价折扣法（二）价格指数法（三）功能价值法（四）成新率价格法直接比较法(五）成本市价法(六）市盈率乘数

2、法(七）因素调整法-类比调整法（一）市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣率）适用范围：适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。举例评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%。则：拟快速变现资产的评估价值=10×（1－40%）=6（万元）（二）价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×（1＋物价变动指数）或=参照物成交价格×价格指数适用范围：仅运用于评估对象与参照物间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差应适度，不能过长

3、。举例与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则：资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）（三）功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况。（1）生产能力比例法资产评估价值＝参照物成交价×评估对象生产能力参照物生产能力举例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为１０万元，则：资产评估价值＝１

4、０×９０÷１２０＝７.5(万元)（2）规模经济效益指数法资产评估价值＝参照物成交价×评估对象生产能力x参照物生产能力其中:x----规模经济效益指数举例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,则：资产评估价值＝10×(90÷120)0.7＝8.18(万元)（四）成新率价格法资产评估价值＝参照物成交价×评估对象成新率参照物成新率适用范围：此法只适用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。(五）成本市价法资产评估价值＝评估对象现行

5、合理成本×参照物成交价格参照物现行合理成本举例：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则：资产评估价值＝2０×150%＝30(万元)(六）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象(企业)收益额×参照物(企业)市盈率此法主要适用于企业整体价值评估和长期投资评估。举例：被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值＝１000×2０＝20000(万元)（七）因素调整法调整因素有：１、时间因素２、功能因素３、地域因素4、交易情况5、

6、个别及其他因素。1、资产评估值＝参照物售价×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数2、资产评估值＝参照物售价+时间调整额+功能调整额+地域及其他调整额例:2004年7月拟运用市场法对某台设备进行评估，与该设备近似的设备年初的市场价格为82万元，1－7月份机械产品价格指数上涨了3.5％，但比参照设备性能提高了10％，而运费和其他杂费降低了2％，如不考虑其他因素，这台设备的评估价值是多少？解析：资产评估值＝参照物售价+时间调整额+功能调整额+地域及其他调整额＝82×（1+3.5

7、％+10％-2％）＝91.43万元三、市场法的具体评估方法特别提示：上述市场法（途径）的常用具体方法也可能或可以成为成本法（途径）的具体方法。四、市场法的评估程序及优缺点（一）评估程序1、选择参照物;2、在评估对象与参照物之间选择比较因素；3、指标对比，量化差异；4、在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异；5、综合分析确定评估结果。市场途径下运用技术方法的关键－参照物的选择不存在完全相同的参照物，只有类似参照物；本着“存同求异”的思路，进行类比和差异调整。（二）市场法的优缺点优点：１、简单有效；２、直接客观；３、

8、易于接受；缺点：１、前提严格；２、适用限制。第二节成本法一、成本法的基本涵义是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到资产的评估价值。二、基本原理资产的价值取决于资产的成本在条件允